Glossário condominial

A

Acessibilidade: Condição que garante à pessoa com deficiência ou mobilidade reduzida uso autônomo dos espaços, tratada como direito pelo art. 53 do Estatuto da Pessoa com Deficiência.
Administradora de condomínios: Empresa contratada para executar a rotina administrativa, contábil e trabalhista do condomínio, sem substituir o síndico nas competências que a lei atribui a ele.
Advertência: Comunicação formal que dá ao condômino ou possuidor ciência de uma infração e oportunidade de se manifestar antes da aplicação de sanção.
Alucinação de IA: Resposta da inteligência artificial que parece segura e está errada: um fato, uma citação ou uma fonte que não existe.
Aluguel por temporada: Locação destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a noventa dias, nos termos do art. 48 da Lei nº 8.245/1991, distinta da curta estadia atípica tratada pelo STJ.
Alvará de construção: Autorização expedida pela prefeitura para executar obra conforme projeto aprovado, exigida antes do início da construção ou da reforma sujeita a licenciamento.
Área de uso exclusivo: Parte comum do condomínio cujo uso é atribuído a uma ou algumas unidades, cujas despesas incumbem a quem dela se serve.
Área comum: Partes do edifício de propriedade e uso comum de todos os condôminos, como o solo, a estrutura, o telhado e as redes gerais, que não podem ser alienadas separadamente.
Área de lazer: Espaços comuns destinados a recreação e convivência, como salão de festas, piscina, academia e playground, cujo uso é disciplinado pela convenção e pelo regimento.
Área privativa: Parte da edificação de propriedade exclusiva do condômino, suscetível de utilização independente, sobre a qual ele exerce uso, fruição e disposição.
ART e RRT: Registros que identificam o responsável técnico por obra ou serviço: a ART, no CREA, para engenharia e agronomia; o RRT, no CAU, para arquitetura e urbanismo.
Assembleia geral extraordinária: Reunião de condôminos convocada fora do calendário anual para deliberar sobre assunto específico, pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Assembleia geral ordinária: Reunião anual obrigatória dos condôminos, convocada pelo síndico na forma da convenção, para aprovar o orçamento, as contribuições e a prestação de contas.
Assembleia híbrida: Assembleia realizada com presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato, expressamente admitida pelo § 4º do art. 1.354-A do Código Civil.
Associação de moradores: Entidade civil sem fins lucrativos que administra loteamentos e empreendimentos assemelhados, com objetivo de conservação, manutenção e disciplina de utilização.
Ata de assembleia: Documento que registra o que foi deliberado na assembleia, com o quórum apurado em cada item, e que passa a valer como prova das decisões tomadas.
Ata notarial: Documento lavrado por tabelião que atesta a existência e o modo de existir de um fato, podendo incluir dados representados por imagem ou som em arquivos eletrônicos.
Auditoria condominial: Exame independente das contas e da documentação do condomínio, contratado para verificar a regularidade da gestão financeira em determinado período.
Autovistoria predial: Inspeção técnica periódica das condições da edificação, exigida por legislação municipal em várias cidades e apresentada em laudo de responsável técnico.
AVCB: Documento expedido pelo Corpo de Bombeiros atestando que a edificação atende às exigências de segurança contra incêndio previstas na legislação do estado.
Averbação: Anotação feita na matrícula do imóvel para registrar fato ou alteração que a afeta sem transferir propriedade, como a construção concluída ou a mudança de nome do titular.

B

Balancete: Demonstrativo periódico das receitas e despesas do condomínio, usado para acompanhar a execução do orçamento e compor a prestação de contas.
Benfeitoria: Obra ou despesa feita em bem já existente para conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo, classificada em necessária, útil ou voluptuária.
BTU: Unidade térmica britânica; em ar-condicionado, BTU por hora mede capacidade de refrigeração, não a corrente elétrica nem a permissão de ocupar a fachada.

C

Caixa d'água: Reservatório de água do edifício, parte comum cuja limpeza e conservação periódicas integram o dever do condomínio de zelar pela salubridade das instalações.
Certidão negativa de débitos: Documento emitido pelo condomínio ou pela administradora atestando que determinada unidade não possui débitos em aberto no período que ele indica.
CFTV: Circuito fechado de televisão instalado nas áreas comuns, cujo funcionamento envolve tratamento de dados pessoais e se sujeita à Lei Geral de Proteção de Dados.
Circuito dedicado: Fiação, disjuntor e proteções reservados a um único equipamento, sem compartilhar tomada com iluminação, chuveiro ou outro uso.
CNPJ do condomínio: Inscrição do condomínio no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, necessária para contratar, abrir conta, recolher tributos e cumprir obrigações trabalhistas e previdenciárias.
Coleta seletiva: Coleta de resíduos sólidos previamente segregados conforme sua constituição ou composição, definida no art. 3º, V, da Política Nacional de Resíduos Sólidos.
Condensadora: Unidade externa do ar-condicionado split, que despeja o calor para fora e concentra o compressor, o suporte na fachada, o dreno e boa parte do ruído.
Condomínio de lotes: Regime em que um terreno tem partes designadas de lotes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos, previsto no art. 1.358-A do Código Civil.
Condomínio edilício: Regime em que uma edificação tem partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos, disciplinado nos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil.
Condomínio voluntário: Situação em que duas ou mais pessoas são coproprietárias de um mesmo bem indiviso, sem unidades autônomas, regida pelos arts. 1.314 e seguintes do Código Civil.
Condômino: Titular de unidade autônoma no condomínio edilício, sujeito aos direitos do art. 1.335 e aos deveres do art. 1.336 do Código Civil.
Confissão de dívida: Instrumento em que o devedor reconhece a dívida e ajusta a forma de pagamento, frequentemente combinado com concessões mútuas na forma da transação do art. 840 do Código Civil.
Conselho fiscal: Órgão de até três membros eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Controle de acesso: Conjunto de procedimentos e equipamentos que registram e autorizam a entrada no condomínio, envolvendo tratamento de dados pessoais e, quando há biometria, de dado sensível.
Curta estadia: Categoria usada pelo STJ para contratos atípicos de estadia breve que não preenchem os requisitos da locação por temporada nem da hospedagem hoteleira, e que, com exploração reiterada, descaracterizam destinação residencial.

D

Direito de vizinhança: Conjunto de regras do Código Civil que limita o uso da propriedade para proteger a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos, aplicável também entre unidades de um condomínio.

E

Elevador: Equipamento de transporte vertical de uso comum, cuja manutenção periódica por empresa habilitada integra o dever de conservação das partes comuns do condomínio.
Edital de convocação: Documento que convoca a assembleia de condomínio, informando data, horário, local e a ordem do dia, na forma e no prazo que a convenção estabelecer.
Energia solar em condomínio: Geração de energia elétrica por painéis instalados no próprio empreendimento, com compensação dos créditos entre as unidades, disciplinada pela Lei nº 14.300/2022.
Escritura pública: Instrumento lavrado em cartório de notas, essencial à validade dos negócios que constituam ou transfiram direitos reais sobre imóveis acima do valor legal.
eSocial: Sistema de escrituração digital que unifica a prestação de informações fiscais, previdenciárias e trabalhistas, obrigatório para o condomínio que tem empregados.

F

Fachada: Aparência externa da edificação, parte comum cuja forma e cor o condômino não pode alterar, salvo com a aquiescência exigida em lei.
Fração ideal: Parte proporcional do solo e das demais áreas comuns que cabe a cada unidade do condomínio, inseparável dela, usada como base para o rateio das despesas e, em regra, para o peso do voto em assembleia.
Fundo de obras: Poupança criada pela convenção ou por assembleia para custear obras planejadas do condomínio, distinta do fundo de reserva destinado a imprevistos.

G

Gerador: Equipamento que fornece energia elétrica ao condomínio durante falta de fornecimento, alimentando circuitos essenciais como elevadores, bombas e iluminação de emergência.

H

Habite-se: Documento expedido pela prefeitura atestando que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e que a edificação pode ser ocupada.
Hall social: Áreas comuns de acesso do edifício, destinadas respectivamente à circulação de moradores e visitantes e à movimentação de serviço, mudanças e resíduos.

I

IA generativa: Tipo de inteligência artificial que gera um texto novo a partir do pedido, em vez de só buscar uma página pronta na internet.
Impugnação de assembleia: Questionamento da validade de uma assembleia ou de deliberação nela tomada, fundado em vício de convocação, de quórum ou de matéria não constante da ordem do dia.
Incorporação imobiliária: Atividade de promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas, para alienação total ou parcial, regida pela Lei nº 4.591/1964.
Individualização de água: Instalação de medidor por unidade, de modo que cada apartamento pague o que consome, exigida das novas edificações condominiais pela Lei nº 11.445/2007.
Instituição do condomínio: Ato registrado no Cartório de Registro de Imóveis que cria juridicamente o condomínio edilício, individualizando as unidades e atribuindo a fração ideal de cada uma.
Inteligência artificial: Ferramenta que escreve, resume ou responde a partir do pedido que você faz, completando o texto pelo que é provável — sem conhecer o seu prédio.

J

Juros de mora: Encargo pelo tempo de atraso no pagamento, devido conforme os juros convencionados ou, na omissão, a taxa legal do art. 406 do Código Civil.

L

Laudo técnico: Documento em que profissional habilitado registra a constatação técnica sobre uma edificação ou instalação, vinculado à sua responsabilidade por ART ou RRT.
Lei do Condomínio: Lei que disciplinou o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, ainda vigente na parte não incompatível com o Código Civil de 2002.
Lei do silêncio: Expressão popular para as regras de horário de ruído, que no Brasil não vêm de uma lei federal única, mas da legislação municipal, do regimento interno e do art. 42 da Lei das Contravenções Penais.
Lista de presença: Registro dos condôminos presentes à assembleia, com a unidade e a fração ideal de cada um, usado para apurar o quórum de instalação e de deliberação.
Livro de ocorrências: Registro cronológico dos fatos relevantes do condomínio, feito por funcionários e pela administração, usado como memória da gestão e como prova de reiteração.
Loteamento: Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação ou logradouros públicos, disciplinada pela Lei nº 6.766/1979.

M

Mandato do síndico: Período de exercício do cargo de síndico, que o art. 1.347 do Código Civil limita a prazo não superior a dois anos, admitida a renovação.
Manutenção preventiva: Conjunto de intervenções programadas para evitar falhas em equipamentos e sistemas do edifício, em oposição à manutenção corretiva, feita depois que o problema ocorre.
Matrícula do imóvel: Registro individual de cada imóvel no Livro nº 2 do Cartório de Registro de Imóveis, onde constam sua descrição, seus proprietários e todos os atos que o afetam.
Memorial de incorporação: Conjunto de documentos que o incorporador precisa registrar no Registro de Imóveis antes de poder vender as frações ideais correspondentes às futuras unidades.
Mudança em condomínio: Movimentação de móveis e volumes para dentro ou fora da unidade, disciplinada pelo regimento interno quanto a horário, elevador, proteção das áreas comuns e agendamento.
Multa moratória: Penalidade aplicada pelo atraso no pagamento da contribuição condominial, limitada a 2% sobre o débito pelo art. 1.336, § 1º, do Código Civil.
Multipropriedade: Regime de condomínio em que cada proprietário de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, com uso e gozo exclusivos do todo, exercidos de forma alternada.

N

NBR 16.280: Norma técnica da ABNT sobre reforma em edificações, que estrutura a exigência de plano de reforma com responsável técnico antes do início de obras nas unidades.
Notificação extrajudicial: Comunicação formal enviada fora do processo para dar ciência de um fato, constituir o devedor em mora ou registrar exigência, com prova de entrega.

O

Obra necessária: Obra ou reparo destinado a conservar o edifício ou evitar sua deterioração, que pode ser realizado independentemente de autorização prévia da assembleia.
Obra útil: Obra que aumenta ou facilita o uso do edifício sem ser indispensável à sua conservação, dependendo de voto da maioria dos condôminos.
Obra voluptuária: Obra de mero deleite ou recreio, que não aumenta o uso habitual do edifício, dependendo de voto de dois terços dos condôminos.
Obrigação propter rem: Obrigação que existe em razão da coisa e acompanha o imóvel em qualquer transferência, como a dívida condominial que passa ao novo proprietário.
Ordem do dia: Lista dos assuntos que serão deliberados na assembleia, publicada no edital de convocação e que delimita o que pode ser validamente decidido na reunião.

P

Patrimônio de afetação: Regime opcional pelo qual o terreno e os bens de uma incorporação ficam apartados do patrimônio do incorporador, destinados exclusivamente àquela obra e à entrega das unidades.
Penhora do imóvel: Constrição judicial do imóvel para satisfazer dívida, possível mesmo sobre o bem de família quando se trata de contribuição condominial, pela exceção do art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/1990.
Perturbação do sossego: Contravenção penal do art. 42 do Decreto-Lei nº 3.688/1941, que pune perturbar o trabalho ou o sossego alheios, também tratada no condomínio como infração ao dever de não prejudicar os vizinhos.
Pilotis: Pavimento térreo vazado, sustentado por pilares e livre de vedação, usado como área comum de circulação, convivência ou estacionamento.
Portaria remota: Modelo em que o controle de acesso do condomínio é operado à distância por central especializada, substituindo ou complementando o porteiro presencial.
Porteiro: Empregado do condomínio responsável pelo controle de acesso, pelo atendimento na portaria e pelo registro de entradas, saídas e ocorrências.
Possuidor: Quem ocupa a unidade sem ser seu proprietário, como o inquilino ou o comodatário, sujeito às normas do condomínio e às sanções por descumprimento.
Prescrição: Perda da pretensão de cobrar pelo decurso do tempo, que para as cotas condominiais é de cinco anos contados de cada parcela vencida, pelo art. 206, § 5º, I, do Código Civil.
Previsão orçamentária: Estimativa anual de receitas e despesas do condomínio, elaborada pelo síndico e aprovada em assembleia, que serve de base para fixar as contribuições.
Procuração: Instrumento do mandato, pelo qual alguém recebe poderes para agir em nome de outro, usado no condomínio para representar unidade ausente em assembleia.
Promitente comprador: Quem celebra promessa de compra e venda de imóvel, equiparado ao proprietário para os fins da convenção de condomínio, salvo disposição em contrário.
Prompt: O pedido que você escreve ou fala para a inteligência artificial, com a tarefa, o contexto e o formato da resposta que você espera.
Protesto de dívida: Ato formal e solene lavrado em cartório que prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida.
Prumada: Tubulação vertical que atravessa os pavimentos do edifício distribuindo ou coletando água, esgoto ou gás, integrando as partes comuns do condomínio.

Q

Quórum: Número mínimo de votos ou de presenças exigido para instalar a assembleia ou aprovar uma deliberação, variável conforme a matéria.

R

Rateio: Divisão das despesas do condomínio entre as unidades, feita na proporção das frações ideais ou por outro critério que a convenção estabelecer.
Rateio extraordinário: Cobrança pontual aprovada em assembleia para custear despesa fora do orçamento, distinta da contribuição mensal ordinária.
Regimento interno: Documento que detalha as regras de uso das áreas comuns e da convivência cotidiana no condomínio, subordinado à convenção e por ela exigido, com alteração mais simples do que a da convenção.

S

Seguro do condomínio: Cobertura contra incêndio ou destruição total ou parcial da edificação, que o art. 1.346 do Código Civil torna obrigatória para todo condomínio edilício.
Sessão permanente: Instrumento criado pela Lei nº 14.309/2022 que permite continuar uma assembleia em nova data, em vez de reconvocá-la, quando um quórum especial não é atingido.
Shaft: Duto vertical embutido na edificação que abriga tubulações e cabeamento, servindo de passagem técnica e integrando as partes comuns.
Síndico morador: Condômino eleito para administrar o próprio condomínio, em contraposição ao síndico profissional contratado que não reside no empreendimento.
Síndico profissional: Pessoa contratada para exercer a função de síndico sem ser condômino, possibilidade admitida pelo art. 1.347 do Código Civil.
Sinistro: Ocorrência do evento previsto na apólice que dá origem ao direito de indenização, como incêndio, alagamento ou dano elétrico nas áreas comuns.
SPDA — sistema de proteção contra descargas atmosféricas: Sistema de proteção contra descargas atmosféricas, composto por captores, condutores e aterramento, cuja manutenção integra o dever de conservação das partes comuns.
Subsíndico: Cargo previsto na convenção do condomínio para substituir o síndico em impedimentos e ausências, e eventualmente auxiliá-lo na administração.

T

Taxa de administração: Valor pago pelo condomínio à administradora contratada, integrante das despesas ordinárias e sujeito ao orçamento aprovado em assembleia.
Terraço de cobertura: Área situada sobre a laje superior do edifício que é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Título executivo extrajudicial: Documento a que a lei atribui força de execução direta, dispensando ação prévia para provar a dívida — categoria em que o CPC inclui a contribuição condominial.

U

Unidade autônoma: Parte do condomínio com utilização independente e fração ideal própria, individualizada no ato de instituição e dotada de matrícula no Registro de Imóveis.

V

Vaga presa: Vaga de garagem cujo acesso depende da movimentação do veículo estacionado à frente, exigindo regra de convivência entre os usuários envolvidos.
Vistoria cautelar: Registro técnico do estado de imóveis vizinhos antes do início de uma obra, para documentar as condições prévias e delimitar responsabilidade por eventuais danos.

W

Wallbox: Estação de recarga fixa na parede da vaga, em circuito próprio, usada para fornecer corrente ao veículo elétrico fora do carro.

Z

Zelador: Funcionário do condomínio responsável pela rotina de conservação, pela supervisão dos serviços e pelo acompanhamento de prestadores nas áreas comuns.