Resposta direta
O terraço de cobertura é **parte comum** por regra. O art. 1.331, § 5º, do Código Civil é expresso: "O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio".
Quando a escritura atribui o terraço a uma unidade, entra em cena o art. 1.344: ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Citar apenas o art. 1.344 inverte a resposta no caso mais comum. A pergunta certa é sempre a mesma: **o que diz a escritura de constituição?** Se ela é silente, o terraço é comum e a conta é do condomínio.
- Terraço de cobertura
- Área situada sobre a laje superior do edifício que é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
- Também chamado de
- Cobertura · Laje de cobertura
A regra e a exceção#
Regra — art. 1.331, § 5º:
O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Exceção — art. 1.344, quando a escritura atribui o terraço a uma unidade:
Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Por que a ordem importa#
Muita orientação começa pelo art. 1.344 e conclui que o terraço é sempre do morador da cobertura. É o inverso: só existe “proprietário do terraço” quando a escritura o atribuiu.
Onde ela silencia, o terraço é comum, a conservação é do condomínio, e o dever de zelar recai sobre o síndico pelo art. 1.348, V.
Onde isso aparece#
Quase sempre em infiltração no último andar — o critério completo está em infiltração no apartamento.
Perguntas frequentes
- Quem paga a impermeabilização do terraço?
- Se o terraço é parte comum — a regra do art. 1.331, § 5º —, o condomínio. Se a escritura o atribuiu a uma unidade, o art. 1.344 põe as despesas de conservação a cargo do proprietário do terraço.
- Onde verifico isso?
- Na escritura de constituição do condomínio e na matrícula. É o documento que a lei elege como critério, e não a convenção ou o costume do prédio.
- Cobertura com terraço privativo é comum?
- Existe e é frequente, mas depende de a escritura ter feito essa atribuição expressa. Sem ela, prevalece a regra: o terraço é parte comum.
Fontes
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