Resposta direta
Área comum é a parte do edifício que pertence a todos os condôminos em conjunto. O art. 1.331, § 2º, do Código Civil enumera: o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público.
O mesmo parágrafo estabelece o efeito jurídico: essas partes não podem ser alienadas separadamente nem divididas.
A classificação não é acadêmica — ela decide quem paga o conserto. Vazamento na prumada é do condomínio; vazamento no ramal interno da unidade é do proprietário.
- Área comum
- Partes do edifício de propriedade e uso comum de todos os condôminos, como o solo, a estrutura, o telhado e as redes gerais, que não podem ser alienadas separadamente.
- Também chamado de
- Partes comuns · Área de uso comum
O que a lei enumera#
O § 2º do art. 1.331:
O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
O § 4º acrescenta uma garantia: nenhuma unidade pode ser privada do acesso ao logradouro público.
Por que a classificação decide a conta#
| Origem do problema | Responsável |
|---|---|
| Estrutura, laje, telhado | condomínio |
| Prumada e rede geral | condomínio |
| Ramal interno da unidade | proprietário da unidade |
| Área comum de uso exclusivo | quem dela se serve (art. 1.340) |
O caso mais frequente está em infiltração no apartamento.
Uso, não propriedade individual#
Ninguém é dono de “metade do hall”. O que existe é a fração ideal — a participação proporcional de cada unidade sobre o conjunto comum, explicada em fração ideal.
Perguntas frequentes
- O que o Código Civil lista como área comum?
- O art. 1.331, § 2º, cita o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público.
- Posso ser impedido de usar a área comum?
- O art. 1.335, II, garante ao condômino usar as partes comuns conforme sua destinação, contanto que não exclua a utilização dos demais. Restringir esse uso como forma de cobrança é prática de risco.
- Quem cuida da manutenção?
- O art. 1.348, V, atribui ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços. A despesa é rateada entre as unidades.
Fontes
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