O que faz um síndico: atribuições, limites e responsabilidade

As nove competências#

O art. 1.348 é a base do cargo — e ele fica no capítulo do condomínio edilício, cujo mapa completo está em o que o Código Civil diz sobre condomínio. Vale ler a lista inteira, porque a distância entre ela e a expectativa do prédio explica boa parte do desgaste do síndico:

Nenhum deles é “resolver tudo”. O cargo é de administração, no sentido estrito: executar o que a norma e a assembleia determinam.

A linha que divide tudo: propor × decidir#

Este é o conceito que responde à maioria das dúvidas sobre o cargo.

síndico elabora o orçamento (art. 1.348, VI)
   └─ assembleia aprova o orçamento e as contribuições (art. 1.350)
        └─ síndico executa e cobra (art. 1.348, VII)
             └─ síndico presta contas (art. 1.348, VIII)

Quando a dúvida aparecer, a pergunta que resolve é: isso cria obrigação nova para os condôminos? Se cria, é da assembleia.

O que cada competência significa na prática#

Representar o condomínio (II)#

O condomínio não é pessoa física, e precisa de alguém que fale por ele — em juízo, no banco, com fornecedores, com o poder público. É o inciso que permite ao síndico assinar contrato e propor ação de cobrança.

O § 1º do art. 1.348 ressalva que a assembleia pode investir outra pessoa nesses poderes de representação.

Fazer cumprir as normas (IV)#

O inciso mais desconfortável do artigo. Ele obriga o síndico a aplicar regra que ele mesmo pode achar ruim, e a fazê-lo de forma isonômica — a aplicação seletiva é o que mais rapidamente destrói a autoridade do cargo.

Ele também é a base para aplicar sanções previstas na convenção e no regimento. Sanção não prevista ali não nasce do inciso IV: o assunto está em síndico pode aplicar multa sem advertência?.

Conservar as partes comuns (V)#

“Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.” É o inciso que sustenta manutenção preventiva, contratos de conservação e a decisão de parar um equipamento inseguro.

Ele conversa diretamente com o art. 937, segundo o qual o dono de edifício responde pelos danos que resultarem de sua ruína, “se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta”. Manutenção adiada não é só economia mal feita — é exposição. O caso mais comum disso é a infiltração no apartamento.

Orçamento e cobrança (VI e VII)#

O art. 12 da Lei nº 4.591/1964 complementa: o § 2º atribui ao síndico arrecadar as contribuições e promover a cobrança judicial das atrasadas.

O que ele não faz é definir o valor. Isso é da assembleia, e o caminho completo está em taxa condominial.

Prestar contas (VIII)#

“Anualmente e quando exigidas.” A segunda parte é frequentemente esquecida: a obrigação não se esgota na assembleia de fim de exercício.

O art. 1.349 transforma o descumprimento em causa de destituição, e o art. 1.356 prevê o conselho fiscal, de até três membros, para dar parecer sobre as contas. Como fazer isso bem está em prestação de contas do condomínio.

Seguro da edificação (IX)#

O art. 1.346 não deixa margem: “É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.” Não é faculdade nem item de orçamento negociável.

Mandato, remuneração e quem pode ser#

O art. 1.347 define o essencial em uma frase:

A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Três consequências: o cargo é eletivo; não exige ser proprietário — base do síndico profissional; e tem prazo determinado, renovável. A convenção pode restringir a candidatura a condôminos e reduzir o prazo, e aí prevalece.

Sobre remuneração, o Código Civil é silente. A prática se apoia na convenção ou em deliberação da assembleia, e a forma mais comum é a isenção da taxa condominial. Sem previsão na convenção nem decisão de assembleia, o síndico não se autoatribui remuneração.

O processo de escolha está em como funciona a eleição de síndico.

Onde começa a responsabilidade pessoal#

O síndico age em nome do condomínio. Agindo dentro da competência e das decisões da assembleia, quem responde é o condomínio.

A responsabilidade pessoal aparece quando ele sai desse perímetro: o art. 186 define como ato ilícito violar direito e causar dano a outrem, “por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência”, e o art. 927 obriga a reparar.

Situações que aproximam a exposição pessoal:

• deixar de contratar o seguro obrigatório do art. 1.346;
• ignorar necessidade manifesta de reparo, à luz do art. 937;
• aplicar sanção sem previsão na convenção ou sem dar chance de defesa;
• expor publicamente informação de morador;
• deixar de prestar contas;
• contratar sem observar a convenção.

O padrão é claro: quase toda exposição vem de agir fora do procedimento, não de agir mal dentro dele. Seguir o rito é a proteção mais barata disponível.

O que fazer na prática#

Nos primeiros dias de mandato:

1. Leia a convenção e o regimento inteiros, uma vez, com caneta.
2. Levante contratos vigentes, prazos e vencimentos.
3. Confirme se o seguro da edificação está ativo — art. 1.346.
4. Confira o calendário: quando vence a assembleia ordinária.

Na rotina:

5. Antes de gastar fora do orçamento, pergunte se é obra necessária, útil ou voluptuária — o quórum muda, e está em quórum de assembleia.
6. Registre decisões por escrito, mesmo as pequenas.
7. Aplique regra de forma igual para todos, inclusive para quem apoiou você.
8. Preste contas antes de ser cobrado.

O que a lista de competências não menciona#

Nenhum dos nove incisos fala em atender morador. Ainda assim é o que consome mais tempo do cargo: a mesma pergunta sobre horário de mudança, regra da piscina, segunda via de boleto — chegando de pessoas diferentes, todo dia, em geral fora do expediente.

A resposta existe na convenção, no regimento ou na última ata. Só não está onde a pergunta acontece.