Quórum de assembleia de condomínio: o de cada decisão

A tabela#

Comece por ela. O resto do guia explica as armadilhas.

A armadilha que mais anula deliberação#

Alguns quóruns contam os presentes. Outros contam todos os condôminos.

O art. 1.352 trata dos presentes:

Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Já o art. 1.351 trata do total:

Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Não diz “dos presentes”. Diz dos condôminos. Numa assembleia de 60 unidades com 25 presentes, é impossível alterar a convenção mesmo com aprovação unânime dos que compareceram — faltam votos, não vontade.

Confundir os dois é a origem mais comum de deliberação questionada depois.

Voto por cabeça ou por fração ideal?#

O parágrafo único do art. 1.352 define o padrão:

Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

A ressalva é decisiva e frequentemente ignorada. O padrão legal é proporcional, mas “uma unidade, um voto” é escolha extremamente comum nas convenções — e muda completamente o resultado num prédio com coberturas e quitinetes. O conceito está em fração ideal.

Antes de qualquer votação relevante, confira qual dos dois critérios a sua convenção adota.

Quem pode votar#

O art. 1.335, III, dá ao condômino o direito de “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite”. Inadimplente participa, mas não vota — e computar o voto dele contamina a apuração.

O detalhamento, incluindo inquilino, procuração e unidade com vários proprietários, está em quem pode votar em uma assembleia de condomínio?.

Obras: o quórum depende do tipo, não do valor#

Este é o segundo erro mais comum. O art. 1.341 classifica por natureza:

• Voluptuárias — de mero deleite ou recreio: dois terços dos condôminos.
• Úteis — que aumentam ou facilitam o uso: maioria dos condôminos.
• Necessárias — o § 1º permite que sejam realizadas “independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino”.

Sobre as necessárias, os parágrafos seguintes fazem uma distinção que costuma passar batida. Quando importarem em despesas excessivas:

• se forem urgentes, o § 2º manda executar e depois dar ciência à assembleia, que deve ser convocada imediatamente;
• se não forem urgentes, o § 3º exige o contrário: elas “somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia”, especialmente convocada.

E o § 4º trata do reembolso: quem realiza obra ou reparo necessário é reembolsado, mas não tem direito à restituição do que gastar com obras de outra natureza, “embora de interesse comum”. Ou seja, tomar a iniciativa de uma benfeitoria útil por conta própria é risco de quem tomou.

Uma piscina nova é voluptuária. Trocar a bomba d’água queimada é necessária. Não é o orçamento que decide o quórum.

E há dois casos à parte: o art. 1.342 exige dois terços dos votos para acrescentar algo às partes comuns já existentes, e o art. 1.343 exige unanimidade para construir outro pavimento ou outra edificação no solo comum.

Quando o quórum especial não aparece#

Antes de 2022, a saída era reconvocar tudo. A Lei nº 14.309/2022 criou alternativa no § 1º do art. 1.353: por decisão da maioria dos presentes, o presidente pode ser autorizado a converter a reunião em sessão permanente, desde que, cumulativamente:

1. sejam indicadas data e hora da sessão seguinte, em até 60 dias, com as deliberações pretendidas identificadas;
2. os presentes fiquem convocados e as unidades ausentes sejam obrigatoriamente convocadas, na forma da convenção;
3. seja lavrada ata parcial com as transcrições circunstanciadas dos argumentos, remetida aos ausentes;
4. a continuidade ocorra na data designada, com a ata lavrada em seguimento.

Os votos da primeira sessão ficam registrados e não precisam ser confirmados, mas quem estiver presente no encontro seguinte pode pedir alteração do próprio voto até o desfecho. O conjunto todo tem prazo de 90 dias desde a abertura.

É um instrumento útil e pouco usado — o contexto está em assembleia eletrônica virou regra permanente.

O que fazer na prática#

Antes da assembleia:

1. Escreva na convocação qual quórum cada item da pauta exige, com o artigo. Isso evita a descoberta na hora e dá tempo de mobilizar.
2. Se algum item exige dois terços ou três quartos de todos, some antes: quantas unidades precisam comparecer ou dar procuração?
3. Confirme na convenção se o voto é por cabeça ou por fração ideal.

Durante:

4. A lista de presença precisa registrar a fração ideal de cada unidade — sem isso não há como verificar o quórum de primeira convocação.
5. Confira quem está quite antes de computar votos.
6. Registre em ata o quórum apurado item a item, não só no início.

Depois:

7. A ata deve permitir reconstruir a conta. “Aprovado por maioria” não permite; “aprovado por 38 votos de 60, correspondentes a 61,2% das frações ideais”, permite.

O ponto que a tabela não resolve#

O quórum é aritmética. O trabalho está em conseguir gente na sala — e ele começa semanas antes, na convocação, que é onde a maioria das assembleias já nasce comprometida. É o assunto de como convocar uma assembleia de condomínio.