Resposta direta
Obra útil é a que aumenta ou facilita o uso do edifício sem ser indispensável à sua conservação. O art. 1.341, II, do Código Civil condiciona sua realização ao voto da maioria dos condôminos.
Repare no que a lei diz: maioria **dos condôminos**, não dos presentes. É um detalhe que muda o resultado de muitas assembleias.
A classificação — necessária, útil ou voluptuária — decide o quórum, e ela é dada pela natureza da obra, não pelo valor. Trocar a bomba queimada é necessária; instalar um segundo elevador tende a ser útil; construir uma piscina é voluptuária.
- Obra útil
- Obra que aumenta ou facilita o uso do edifício sem ser indispensável à sua conservação, dependendo de voto da maioria dos condôminos.
- Também chamado de
- Benfeitoria útil
O quórum#
Art. 1.341, II — a realização de obras no condomínio depende, “se úteis, de voto da maioria dos condôminos”.
Onde ela fica na escala#
| Natureza | Quórum | Artigo |
|---|---|---|
| Necessária | independe de autorização* | 1.341, § 1º |
| Útil | maioria dos condôminos | 1.341, II |
| Voluptuária | 2/3 dos condôminos | 1.341, I |
| Acréscimo às comuns | 2/3 dos votos | 1.342 |
| Novo pavimento | unanimidade | 1.343 |
* com as ressalvas dos §§ 2º e 3º quando a despesa for excessiva.
O erro de classificar pelo preço#
Não é o orçamento que define o quórum, é a natureza. Uma obra necessária cara continua necessária; uma obra voluptuária barata continua exigindo dois terços.
O mapa completo está em quórum de assembleia.
Perguntas frequentes
- Qual é o quórum?
- Voto da maioria dos condôminos, pelo art. 1.341, II. A contagem é sobre o conjunto de condôminos, o que é mais exigente do que a maioria dos presentes.
- Como distinguir útil de necessária?
- A necessária conserva ou evita deterioração; a útil aumenta ou facilita o uso. Trocar telhas que vazam é necessária; cobrir o playground é útil.
- E se a obra acrescenta algo às partes comuns?
- Aí incide o art. 1.342, que exige aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para obras em acréscimo às partes comuns já existentes, vedadas as construções que prejudiquem a utilização das partes próprias ou comuns.
Fontes
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