Resposta direta
A classificação está na Lei do Inquilinato. Despesas **ordinárias** são as necessárias à administração corrente do condomínio, listadas no art. 23, § 1º: salários e encargos, consumo das áreas comuns, limpeza e conservação, manutenção de equipamentos, pequenos reparos, rateio de saldo devedor e reposição do fundo de reserva.
Despesas **extraordinárias** são as que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção, listadas no parágrafo único do art. 22: obras que interessem à estrutura, pintura de fachadas e esquadrias externas, obras para repor as condições de habitabilidade, indenizações trabalhistas anteriores à locação, instalação de equipamentos novos, decoração e paisagismo das áreas comuns e a constituição do fundo de reserva.
A distinção parece técnica, mas decide dinheiro: na locação, o inquilino paga as ordinárias e o proprietário paga as extraordinárias. A palavra-chave que separa as duas é **manter** contra **acrescentar ou recuperar**.
O critério, antes das listas#
As duas definições estão na Lei nº 8.245/1991, e vale ler o critério antes de decorar item.
Extraordinárias, no parágrafo único do art. 22:
Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício
Ordinárias, no § 1º do art. 23:
Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva
Em uma pergunta: isso mantém o prédio funcionando como está, ou acrescenta, substitui ou recupera algo? Manter é ordinária. Acrescentar, substituir ou recuperar é extraordinária.
Guarde esse critério: as listas são exemplificativas — as duas usam a palavra “especialmente” — e é o critério que resolve o que não está listado.
As duas listas, como estão na lei#
Ordinárias — art. 23, § 1º#
| Alínea | Despesa |
|---|---|
| a | salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados |
| b | consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum |
| c | limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum |
| d | manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum |
| e | manutenção e conservação das instalações e equipamentos de esportes e lazer |
| f | manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas |
| g | pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum |
| h | rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação |
| i | reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio das despesas acima, salvo se referente a período anterior à locação |
Extraordinárias — art. 22, parágrafo único#
| Alínea | Despesa |
|---|---|
| a | obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel |
| b | pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, e das esquadrias externas |
| c | obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício |
| d | indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas antes do início da locação |
| e | instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer |
| f | despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum |
| g | constituição do fundo de reserva |
Os pares que parecem contradição#
A lei coloca temas vizinhos nas duas listas, e é aí que a maioria erra. Os quatro pares que mais confundem:
Pintura. Interna das áreas comuns é ordinária (23, § 1º, c). Fachada, empenas e esquadrias externas são extraordinária (22, PU, b).
Fundo de reserva. Constituir é extraordinária (22, PU, g) — cabe ao proprietário. Repor o que foi consumido em despesas ordinárias é ordinária (23, § 1º, i) — cabe ao inquilino, salvo período anterior à locação.
Equipamentos. Manter e conservar elevador, portaria eletrônica e antena é ordinária (23, § 1º, f). Instalar equipamento de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer é extraordinária (22, PU, e).
Reparos. Pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas de uso comum são ordinária (23, § 1º, g). Obra que repõe as condições de habitabilidade é extraordinária (22, PU, c).
O padrão é sempre o mesmo verbo: manter contra instalar, repor contra constituir.
Os casos de fronteira#
Ficam de fora das listas e voltam toda assembleia.
| Situação | Classificação provável | Por quê |
|---|---|---|
| Troca do motor do elevador | extraordinária | substituição, não manutenção |
| Contrato mensal de manutenção do elevador | ordinária | conservação corrente (23, § 1º, f) |
| Impermeabilização da laje | extraordinária | recompõe habitabilidade (22, PU, c) |
| Desentupimento de coluna | ordinária | reparo corrente (23, § 1º, g) |
| Primeira instalação de câmeras | extraordinária | equipamento de segurança novo (22, PU, e) |
| Manutenção das câmeras já instaladas | ordinária | conservação de equipamento (23, § 1º, d) |
| Rescisão de porteiro contratado durante a locação | ordinária | a alínea d do art. 22 fala em dispensa anterior ao início da locação |
| Reforma do hall com troca de revestimento | depende | conservação é ordinária; decoração e acréscimo são extraordinária |
Quando a dúvida persistir, volte ao critério do caput e registre a fundamentação em ata. Classificação registrada e justificada resiste a contestação; classificação implícita, não.
Por que a classificação decide dinheiro#
Duas consequências práticas.
Na locação, o art. 23, XII, obriga o locatário a pagar as despesas ordinárias, e o art. 22, X, obriga o locador a pagar as extraordinárias. A divisão item a item está em inquilino ou proprietário: quem paga o quê.
No orçamento do condomínio, as ordinárias são a base da previsão anual que o síndico elabora pelo art. 1.348, VI e a assembleia aprova pelo art. 1.350. As extraordinárias tendem a exigir deliberação própria — e, quando envolvem obra, seguem o quórum do art. 1.341, que varia conforme a obra seja necessária, útil ou voluptuária. O mapa está em quórum de assembleia.
Misturar as duas no mesmo boleto sem discriminar é o erro que mais gera contestação de cobrança: o inquilino paga extraordinária que não devia, descobre depois, e cobra do proprietário — que cobra do condomínio.
O direito de exigir comprovação#
O § 2º do art. 23 é pouco conhecido e bastante forte:
O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
Ou seja: a obrigação de pagar as ordinárias é condicionada à comprovação. Um condomínio sem previsão orçamentária aprovada e sem rateio demonstrável tem dificuldade de sustentar a cobrança perante o inquilino — mais uma razão pela qual prestação de contas não é formalidade.
O § 3º trata do prédio cujas unidades pertencem todas à mesma pessoa: os locatários também respondem pelas despesas do § 1º, desde que comprovadas.
O que fazer na prática#
Se você é síndico:
- Discrimine no boleto o que é ordinária, o que é extraordinária e o que é fundo de reserva. Uma linha só resolve metade das discussões.
- Classifique na ata, com a alínea, quando aprovar despesa relevante.
- Mantenha previsão orçamentária e rateio disponíveis — o § 2º do art. 23 os torna condição da cobrança.
- Não use fundo de reserva em despesa de rotina. Além de esvaziar a função, embaralha a classificação e gera cobrança indevida ao inquilino.
Se você é proprietário ou inquilino:
- Peça o demonstrativo discriminado, não só o valor total.
- Compare cada item com as duas listas deste guia.
- Em caso de dúvida, aplique o critério: mantém ou acrescenta?
- Acerte no contrato de locação como as extraordinárias serão repassadas — e guarde os comprovantes.
Onde a classificação não chega#
A lei separa bem as categorias. O que ela não resolve é o boleto que chega com uma linha só, “taxa condominial”, e a resposta do síndico às nove da noite explicando que aquela parcela de R$ 380 é rateio de impermeabilização — e que, sim, é do proprietário, não do inquilino.
A informação existe. Está na ata da assembleia que aprovou a obra. Só não está onde a pergunta chega.
Perguntas frequentes
- Fundo de reserva é despesa ordinária ou extraordinária?
- As duas coisas, em momentos diferentes — e essa é a pegadinha mais comum. A alínea g do parágrafo único do art. 22 coloca a constituição do fundo de reserva entre as extraordinárias, a cargo do locador. Já a alínea i do § 1º do art. 23 coloca a reposição do fundo, quando ele foi usado em despesas ordinárias, entre as ordinárias, a cargo do locatário — salvo se referente a período anterior ao início da locação.
- Pintura da fachada é extraordinária?
- Sim. A alínea b do parágrafo único do art. 22 é expressa: pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas. Já a pintura das dependências de uso comum internas aparece na alínea c do § 1º do art. 23 como ordinária, junto com limpeza e conservação.
- Troca do elevador é ordinária ou extraordinária?
- A manutenção e conservação de elevadores é ordinária, pela alínea f do § 1º do art. 23. A substituição do equipamento é outra coisa: é obra que interessa à estrutura ou instalação de equipamento novo, hipóteses do parágrafo único do art. 22, e portanto extraordinária. A diferença entre manter e substituir é o que decide.
- O inquilino pode exigir a comprovação das despesas?
- Pode, a qualquer tempo. O art. 23, § 2º, condiciona a obrigação de pagar as despesas ordinárias à comprovação da previsão orçamentária e do rateio mensal, e assegura ao locatário exigir essa comprovação quando quiser.
- As listas da lei são taxativas?
- Não. Os dois dispositivos usam a palavra "especialmente", o que indica rol exemplificativo. Para os itens não listados, aplica-se o critério do caput: ordinária é a necessária à administração corrente; extraordinária é a que não se refere aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.
- Rateio extraordinário e despesa extraordinária são a mesma coisa?
- Não necessariamente. Rateio extraordinário é a forma de cobrança — uma cobrança pontual aprovada em assembleia, fora do orçamento. Despesa extraordinária é a natureza do gasto. Um rateio extra pode custear despesa extraordinária, mas também pode cobrir déficit de despesas ordinárias, e aí a natureza continua ordinária.
Fontes
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