Resposta direta
O elevador é equipamento de uso comum, e sua conservação recai sobre o condomínio pelo art. 1.348, V, do Código Civil, que atribui ao síndico diligenciar a conservação das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços.
Na locação, a conta segue a Lei nº 8.245/1991. Manutenção, conservação e pequeno reparo do elevador são despesa ordinária: o art. 23, XII, manda o inquilino pagar as ordinárias, e o § 1º, alíneas f e g, inclui a manutenção e conservação de elevadores e os pequenos reparos de uso comum. O que não é gasto rotineiro de manutenção é despesa extraordinária, do proprietário, pelo art. 22, X, e pelo parágrafo único. A lei não usa a palavra "modernização".
A exigência de inspeção periódica e o cadastro do equipamento são disciplinados por legislação municipal, que varia entre cidades.
- Elevador
- Equipamento de transporte vertical de uso comum, cuja manutenção periódica por empresa habilitada integra o dever de conservação das partes comuns do condomínio.
- Também chamado de
- Elevadores · Transporte vertical
A conta, item a item#
| Situação | Natureza | Quem paga na locação |
|---|---|---|
| Contrato mensal de manutenção | ordinária | inquilino |
| Reparo corrente | ordinária | inquilino |
| Modernização de comando | extraordinária | proprietário |
| Troca do equipamento | extraordinária | proprietário |
| Obra na casa de máquinas | extraordinária | proprietário |
A lista completa separa cada alínea. O corte do elevador, no texto da lei, é este.
Conserto comum e modernização#
A Lei nº 8.245/1991 divide a conta da locação em dois artigos.
O art. 23, XII, obriga o locatário a pagar as despesas ordinárias. O § 1º as define como as necessárias à administração, “especialmente” a lista que inclui, na alínea f, “manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas”, e, na alínea g, “pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum”. Contrato mensal e conserto corrente cabem aí: na locação, paga o inquilino.
O art. 22, X, obriga o locador a pagar as extraordinárias. O parágrafo único as define como as que “não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício”, e exemplifica com obras estruturais (alínea a) e obras para repor a habitabilidade (alínea c). A alínea e lista instalação de equipamento de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer. Elevador não está nessa alínea.
A lei não chama nada de “modernização”. Troca do equipamento e modernização de comando não são a manutenção e conservação do art. 23, § 1º, f. Entram no conceito de extraordinária do art. 22 porque não são gasto rotineiro de manutenção. Quem paga, na locação, é o proprietário.
O que o condomínio precisa manter#
- contrato com empresa habilitada e responsável técnico;
- registro das manutenções, com data e escopo;
- laudos e relatórios de inspeção;
- cadastro do equipamento junto ao município, quando exigido;
- procedimento de emergência para pessoa presa na cabine.
O último item merece atenção: emergência não é assunto de grupo de WhatsApp, e sim de plantão contratado — como discutido em síndico é obrigado a responder no WhatsApp a qualquer hora?.
Como o Marketplace SíndicoAI ajuda#
O Marketplace SíndicoAI está em pré-lançamento, com estreia prevista para 1º/12/2026. A proposta é que você descreva o que precisa, por exemplo “manutenção dos dois elevadores do prédio”, e a IA identifique as empresas e os profissionais que declaram atender a sua região, explicando por que cada um foi indicado. Ela também escreve o pedido de orçamento. A decisão continua sendo do síndico e, quando for o caso, da assembleia.
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Perguntas frequentes
- Manutenção de elevador é ordinária ou extraordinária?
- Manutenção e conservação são despesa ordinária, pela alínea f do § 1º do art. 23 da Lei do Inquilinato. Substituição do equipamento é extraordinária, pelo parágrafo único do art. 22.
- Quem responde se alguém se acidenta?
- A responsabilidade recai sobre o condomínio, que tem o dever de conservação, sem prejuízo da responsabilidade da empresa de manutenção conforme o contrato. Registro de manutenção em dia é o que demonstra diligência.
- Posso ser proibido de usar o elevador social?
- A convenção e o regimento podem disciplinar o uso conforme a destinação de cada elevador — volumes, mudanças, materiais e resíduos pelo de serviço. Restrição a pessoas por critério discriminatório é outra coisa, e não se sustenta.
Fontes
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