Resposta direta
A regra é curta: o inquilino paga as despesas **ordinárias** e o proprietário paga as **extraordinárias**. Está nos arts. 23, XII, e 22, X, da Lei do Inquilinato. Ordinária é a manutenção corrente do prédio; extraordinária é o que acrescenta, substitui ou recupera.
Há um segundo plano que costuma ser esquecido: essa divisão vale **entre locador e locatário**. Perante o condomínio, quem responde pelo débito da unidade é o proprietário — e o art. 1.345 do Código Civil vai além, estabelecendo que o adquirente responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros.
Por isso o inquilino que não paga cria um problema para o proprietário, não para si mesmo, na relação com o condomínio. O acerto entre os dois é matéria do contrato de locação.
A tabela#
O que a maioria das pessoas veio procurar. A base legal de cada linha está na seção seguinte.
| Item | Paga |
|---|---|
| Taxa condominial (parte ordinária) | inquilino |
| Salários e encargos dos funcionários | inquilino |
| Água, luz e gás das áreas comuns | inquilino |
| Limpeza e conservação das áreas comuns | inquilino |
| Pintura interna das áreas comuns | inquilino |
| Manutenção de elevador, interfone e antena | inquilino |
| Manutenção de equipamentos de lazer e segurança | inquilino |
| Pequenos reparos elétricos e hidráulicos comuns | inquilino |
| Rateio de saldo devedor do período da locação | inquilino |
| Reposição do fundo de reserva usado | inquilino |
| Constituição do fundo de reserva | proprietário |
| Pintura de fachada, empenas e esquadrias externas | proprietário |
| Obras na estrutura do prédio | proprietário |
| Obras que repõem a habitabilidade | proprietário |
| Instalação de equipamento novo (câmeras, portaria) | proprietário |
| Decoração e paisagismo das áreas comuns | proprietário |
| Indenização trabalhista de dispensa anterior à locação | proprietário |
| Rateio de saldo devedor de período anterior à locação | proprietário |
| IPTU e seguro contra incêndio do imóvel | proprietário, salvo cláusula em contrário |
| Consumo individual da unidade (água, luz, gás) | inquilino |
De onde vem essa divisão#
De dois artigos que se encaixam.
O art. 23, XII, da Lei do Inquilinato coloca entre os deveres do locatário “pagar as despesas ordinárias de condomínio”. O art. 22, X, coloca entre os deveres do locador “pagar as despesas extraordinárias de condomínio”.
O que cada categoria contém está listado nos mesmos artigos, e o guia completo com as duas listas é despesas ordinárias e extraordinárias.
O critério, em uma pergunta: isso mantém o prédio como está, ou acrescenta, substitui e recupera? Manter é do inquilino. O resto é do proprietário.
Sobre IPTU e seguro contra incêndio, o art. 22, VIII, atribui ao locador pagar “os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato”. Na prática, a maioria dos contratos repassa o IPTU ao locatário — e essa cláusula é admitida pela ressalva final.
A distinção que quase ninguém faz#
Existem duas relações jurídicas sobrepostas, e confundi-las é a origem da maior parte dos conflitos:
Condomínio ←→ Proprietário regida pelo Código Civil
↕
Proprietário ←→ Inquilino regida pela Lei do InquilinatoA divisão ordinária/extraordinária vive na segunda relação. Perante o condomínio, quem responde pela unidade é o proprietário.
Isso tem três consequências práticas:
- Se o inquilino não paga, o condomínio cobra o proprietário. O problema dele com o locatário é do contrato de locação.
- O débito acompanha a unidade. O art. 1.345 estabelece que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Quem compra herda a dívida.
- Emitir o boleto em nome do inquilino não transfere a responsabilidade. É conveniência operacional, não mudança de quem responde.
O caminho de cobrança do condomínio está em inadimplência no condomínio.
O que o inquilino deve além de dinheiro#
O art. 23 traz obrigações que não são financeiras e costumam passar batidas:
- Inciso X — “cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos”. O inquilino está sujeito às mesmas regras do proprietário.
- Inciso VII — entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele. É o dispositivo que evita a surpresa do proprietário meses depois.
- Inciso IV — comunicar imediatamente ao locador qualquer dano ou defeito cuja reparação caiba a ele.
O inciso VII merece atenção especial: notificação de infração condominial que fica na gaveta do inquilino vira multa que o proprietário descobre quando vai vender.
O direito de exigir a comprovação#
O § 2º do art. 23 condiciona a cobrança:
O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
Ou seja, o inquilino pode pedir a demonstração de que aquele valor tem previsão orçamentária e rateio. Não é confronto: é condição legal da obrigação.
O que fazer quando a cobrança vem errada#
Se você é inquilino e recebeu cobrança de despesa extraordinária:
- Peça o demonstrativo discriminado, não o valor total.
- Compare item a item com a tabela deste guia.
- Comunique o locador por escrito, indicando a alínea do art. 22 que coloca aquele item entre as extraordinárias.
- Guarde o comprovante do pagamento e da comunicação — o reembolso depende deles.
- Pague enquanto discute, se o valor for pequeno. Atraso gera encargos que custam mais do que a discussão.
Se você é proprietário:
- Confira se o condomínio discrimina ordinárias e extraordinárias no boleto.
- Acompanhe a assembleia mesmo alugando — obra aprovada lá é conta sua.
- Peça ao inquilino a entrega imediata de qualquer notificação, como manda o inciso VII.
- Antes de comprar outra unidade, peça certidão negativa de débitos condominiais: o art. 1.345 faz a dívida acompanhar o imóvel.
Se você é síndico:
- Discrimine as naturezas no boleto. É a medida isolada que mais reduz discussão.
- Registre em ata a classificação das despesas relevantes.
- Mantenha previsão orçamentária e rateio acessíveis — o § 2º do art. 23 os torna condição da cobrança.
O ponto que a tabela não cobre#
A tabela resolve a dúvida de quem já sabe que existe uma divisão. O problema recorrente é o morador que não sabe — e liga para o síndico, não para o proprietário, perguntando por que o boleto veio R$ 400 mais caro.
A resposta está na ata da assembleia que aprovou a obra, e o síndico vai explicar a mesma coisa quinze vezes naquela semana.
Perguntas frequentes
- O inquilino paga o fundo de reserva?
- Depende de qual movimento. Constituir o fundo é despesa extraordinária, do proprietário, pela alínea g do parágrafo único do art. 22. Repor o fundo que foi usado para custear despesas ordinárias é despesa ordinária, do inquilino, pela alínea i do § 1º do art. 23 — salvo se referente a período anterior ao início da locação.
- O inquilino pode votar em assembleia?
- A lei condominial dá o voto ao condômino, e o art. 1.335, III, condiciona-o a estar quite. Muitas convenções admitem que o locatário vote em matérias de despesa ordinária, ou mediante procuração do proprietário. É matéria da convenção, e o detalhamento está na página sobre quem pode votar em assembleia.
- O condomínio pode cobrar direto do inquilino?
- Na prática muitos condomínios emitem o boleto em nome do ocupante, e isso facilita a rotina. Mas a responsabilidade perante o condomínio permanece vinculada à unidade e ao proprietário. Se o inquilino não pagar, o condomínio cobra o proprietário, que se acerta com o locatário pelo contrato.
- Quem paga a multa por infração cometida pelo inquilino?
- O art. 1.337 fala em "condômino ou possuidor", o que alcança o inquilino, e o art. 23, X, da Lei do Inquilinato o obriga a cumprir integralmente a convenção e os regulamentos internos. Perante o condomínio, porém, o débito segue a unidade. Vale prever no contrato de locação o repasse dessas multas.
- Quem paga a reforma do hall ou a troca do elevador?
- O proprietário. Obras que interessem à estrutura, instalação de equipamento novo e decoração das áreas comuns estão nas alíneas a, e e f do parágrafo único do art. 22, entre as extraordinárias. O que o inquilino paga é a manutenção e conservação dos equipamentos já existentes.
- E se o contrato disser o contrário da lei?
- Cláusula que transfira ao locatário despesas extraordinárias é discutível, porque contraria a divisão dos arts. 22 e 23. Antes de assinar, leia a cláusula de encargos com atenção; se já assinou e a cobrança apareceu, o caminho é apresentar a divisão legal por escrito ao locador.
Fontes
Links verificados na data indicada. Se encontrar algo desatualizado, avise-nos.