Inadimplência no condomínio: o que fazer e o que não pode ser feito

Por que a inadimplência dói tanto#

Condomínio não tem receita própria. O que ele arrecada é exatamente o que ele gasta, e a folha de pagamento, o elevador e a energia não esperam.

Quando uma unidade deixa de pagar, a despesa não some: ela é absorvida por quem pagou. É por isso que inadimplência aparece como causa de aumento de taxa com tanta frequência — e é o aumento que o morador menos entende, porque o serviço não mudou.

Daí a ordem de prioridade deste guia: primeiro reduzir a inadimplência que ainda não virou dívida; depois cobrar bem a que virou.

O que é devido#

O § 1º do art. 1.336 define os encargos:

O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

Três parcelas, e um teto que gera confusão constante:

Boleto com multa de 10% ou 20% costuma vir de convenção redigida sob a Lei nº 4.591/1964, cujo art. 12, § 3º, previa “juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito”. Esse patamar não subsistiu ao Código Civil de 2002.

O detalhe dos juros — que mudaram em 2024 — está em qual é a multa por atraso no condomínio?.

O caminho de cobrança é curto#

Esta é a informação que mais muda a vida do síndico, e a menos conhecida.

O art. 784 do CPC lista os títulos executivos extrajudiciais, e o inciso X é específico:

o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas

Título executivo significa que não é preciso um processo para provar que a dívida existe. Vai-se direto à execução. O § 2º do art. 12 da Lei nº 4.591/1964 já atribuía ao síndico promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.

A condição está na parte final do inciso: documentalmente comprovadas. Na prática, isso significa ter organizado:

• a convenção ou a ata que aprovou as contribuições;
• a previsão orçamentária do exercício;
• a planilha de rateio aplicada;
• os demonstrativos e boletos do período;
• o histórico de cobrança.

Condomínio com prestação de contas em ordem executa. Condomínio desorganizado descobre, no meio da execução, que não consegue comprovar o próprio crédito. É mais uma razão pela qual prestação de contas não é burocracia.

O inciso VIII do mesmo artigo cobre a hipótese vizinha: crédito documentalmente comprovado decorrente de aluguel, “bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio”.

O que não pode ser feito#

Aqui está o conjunto de práticas que transformam um problema de R$ 4 mil em um processo de valor maior.

Cortar água, luz ou gás da unidade. Serviço essencial não é instrumento de cobrança. Além do risco de indenização, o corte atinge quem mora — que pode nem ser o devedor.

Impedir o acesso à unidade ou ao elevador. O art. 1.335, II, garante ao condômino “usar das partes comuns, conforme a sua destinação”. Bloquear passagem é atingir o núcleo do direito de moradia.

Restringir área comum de lazer. Zona cinzenta que muitos condomínios tentam. O único direito que a lei condiciona expressamente a estar quite é o de votar (art. 1.335, III). Onde a lei quis restringir, ela restringiu — e não o fez quanto ao uso.

Publicar a lista de devedores. No grupo, no quadro de avisos, no elevador. Além do conflito, é tratamento de dado pessoal sem base clara, com o risco de reparação do art. 42 da LGPD. O raciocínio completo está em grupo de WhatsApp e LGPD.

Constranger publicamente. Citar nome em assembleia, marcar a unidade, comentar com vizinhos.

Vale lembrar que o débito acompanha a unidade: pelo art. 1.345, o adquirente responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros — situação tratada em comprei um apartamento com dívida de condomínio.

A lógica comum a todos: a lei já deu ao condomínio um instrumento forte de cobrança. Quem tem título executivo não precisa de coação privada — e usá-la enfraquece a posição de quem cobra.

O que fazer, em ordem#

1. Antes de virar dívida#

• Boleto que chega e é fácil de pagar. Parte relevante do atraso é operacional, não financeira.
• Aviso no terceiro dia, individual e sem tom acusatório. A maioria paga.
• Contato humano na segunda parcela. É o ponto em que uma dificuldade temporária ainda se resolve com parcelamento.

2. Cobrança administrativa#

• Comunicação individual, nunca em grupo.
• Registro de cada envio, com data e forma — o método está em como comprovar que o morador foi comunicado.
• Proposta de acordo por escrito, com o mesmo critério para todos.

3. Acordo#

Costuma ser o melhor resultado financeiro: entra caixa antes, sem custo de processo. Registre condições, valores e consequências do descumprimento. E apresente a política de acordos à assembleia, para que o critério não pareça pessoal.

4. Execução#

Quando o acordo não vem, o caminho é o do art. 784, X. Leve a documentação organizada e trate a decisão como administrativa, não como conflito pessoal.

Sobre a política de cobrança#

Uma decisão que poupa muito desgaste: levar a política de cobrança à assembleia — a partir de quando se cobra, quando se propõe acordo, quando se executa, com que descontos.

Aprovada, ela deixa de ser escolha do síndico e passa a ser regra do condomínio. Isso protege o síndico da acusação de perseguir ou de proteger alguém, e protege o condomínio da cobrança que só acontece quando alguém reclama.

O que nenhuma política resolve#

Existe a inadimplência que é desorganização, existe a que é dificuldade real, e existe a que é escolha. As três chegam no mesmo relatório, com o mesmo valor em aberto, e exigem respostas completamente diferentes.

Distinguir uma da outra não é trabalho de planilha — é conversa. E é a parte do cargo que menos escala.