Resposta direta
SimSim, perante o condomínio. O art. 1.345 do Código Civil não deixa margem: "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".
A dívida condominial acompanha o imóvel, não a pessoa. É o que se chama obrigação propter rem: ela existe em razão da coisa, e por isso passa para quem se torna dono, independentemente de quem gastou, de quem morava e de quem deixou de pagar.
Isso não significa que você fique sem saída. O comprador que paga a dívida do vendedor tem direito de cobrá-lo — mas essa é uma discussão entre os dois, e ela não suspende a cobrança do condomínio. Por isso a proteção real acontece **antes** da escritura, na certidão negativa de débitos.
A regra, em uma frase#
O art. 1.345 do Código Civil:
O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Não há ressalva. Não importa se você sabia, se o vendedor prometeu quitar, se o débito é de um inquilino que morava lá, ou se a dívida foi contraída antes de você existir como interessado no imóvel.
Por que a dívida acompanha o imóvel#
Porque ela é uma obrigação propter rem — expressão que significa, literalmente, obrigação “por causa da coisa”.
A lógica é a seguinte: o condomínio existe para custear o que mantém o prédio de pé. Se a dívida seguisse a pessoa, bastaria vender a unidade para o condomínio ficar sem receber — e quem pagaria a conta seriam os demais moradores, que não participaram de nada disso.
Vinculando a dívida à unidade, a lei garante que o condomínio receba, e transfere o risco para quem tem como se proteger: quem está comprando.
Some-se a isso que o crédito condominial é título executivo extrajudicial, pelo art. 784, X, do Código de Processo Civil, o que significa execução direta, sem ação de conhecimento antes. O caminho está em inadimplência no condomínio.
O que exatamente vem junto#
| Vem com o imóvel | Fica com quem contraiu |
|---|---|
| Taxas condominiais em atraso | Dívidas pessoais do vendedor |
| Multas por atraso e por infração | Contas de consumo individuais em nome dele |
| Juros e correção monetária | Financiamento do imóvel |
| Rateios extraordinários aprovados |
A linha dos rateios extraordinários merece destaque, porque é a que mais escapa. Uma obra aprovada em assembleia meses antes da compra, com parcelas que só começam a ser lançadas depois, é dívida da unidade — e chega como surpresa.
Como se proteger antes de comprar#
Este é o único momento em que a proteção é barata. Cinco passos:
1. Peça a certidão negativa de débitos condominiais. Ao síndico ou à administradora, por escrito, e não ao vendedor. Ela deve indicar o período coberto.
2. Pergunte expressamente sobre rateios aprovados e não lançados. A certidão padrão às vezes só cobre o que já virou boleto. Pergunte: existe alguma obra ou despesa extraordinária aprovada em assembleia cujas parcelas ainda não começaram?
3. Leia as atas das últimas assembleias. Elas revelam obra aprovada, inadimplência elevada, processo em curso e reforma prevista. É a leitura que mais informa e a que quase ninguém faz.
4. Coloque a quitação no contrato. Retenção de parte do preço até a apresentação da certidão, ou quitação no ato da escritura, com o valor descontado. Cláusula de responsabilidade do vendedor é útil, mas ela não te protege perante o condomínio — só te dá base para cobrar depois.
5. Confirme a situação da unidade quanto a processos. Execução já ajuizada muda o cenário e o preço.
Se você já comprou e a dívida apareceu#
- Peça a memória de cálculo discriminada: principal, correção, juros e multa, por competência. Verifique se a multa respeita o teto de 2% do art. 1.336, § 1º — o detalhe está em qual é a multa por atraso no condomínio?.
- Verifique o alcance da prescrição. O art. 206, § 5º, I, fixa cinco anos para a cobrança de dívidas líquidas, contados de cada parcela.
- Negocie com o condomínio. Você é o novo morador, e acordo costuma ser do interesse dos dois lados.
- Cobre o vendedor, com o contrato, os comprovantes de pagamento e a prova de que a dívida é anterior à sua aquisição.
- Não deixe de pagar as parcelas correntes enquanto discute o passado. Somar dívida nova à antiga só piora a sua posição.
Para o síndico#
A situação aparece com frequência, e vale ter procedimento:
- Emita certidões com clareza, informando período coberto e débitos aprovados ainda não lançados. Certidão incompleta gera litígio depois, e o condomínio acaba no meio.
- Registre a mudança de titularidade assim que souber dela.
- Comunique o novo proprietário sobre o débito existente logo no primeiro contato, por escrito e individualmente.
- Trate a negociação como administrativa, não como cobrança de quem errou: o novo dono, em geral, não é o inadimplente.
O que a lei transfere e o que ela não transfere#
O art. 1.345 transfere a dívida. O que ele não transfere é a informação.
O comprador chega sem saber que houve uma obra aprovada há oito meses, que a inadimplência do prédio está em 14%, ou que existe execução em curso contra a unidade ao lado. Tudo isso está em atas que existem, foram lavradas corretamente, e vivem num arquivo que ninguém abre até o problema chegar.
Perguntas frequentes
- Posso descontar a dívida do vendedor?
- Entre você e ele, sim: quem paga dívida que era de outro tem direito de reaver. O caminho prático é resolver isso na negociação — retenção de parte do preço, quitação no ato da escritura, ou desconto equivalente. Depois de fechado o negócio, resta cobrar do vendedor, o que é bem mais trabalhoso.
- E se a dívida não aparecia em lugar nenhum?
- A responsabilidade perante o condomínio continua, porque decorre do art. 1.345 e não do seu conhecimento. Contra o vendedor, a omissão de dívida existente reforça a sua posição na cobrança. É exatamente por isso que a certidão de débitos deve ser pedida ao condomínio ou à administradora, e não aceita apenas como declaração do vendedor.
- Como pedir a certidão negativa?
- Ao síndico ou à administradora, por escrito, antes da escritura. Peça que ela indique o período coberto e informe expressamente eventuais rateios extraordinários já aprovados em assembleia mas ainda não lançados — é o débito que mais escapa, porque ainda não está no boleto.
- Imóvel arrematado em leilão também vem com a dívida?
- Depende das condições do edital e da natureza da arrematação, e é justamente por isso que o edital precisa ser lido inteiro antes do lance. Em arrematação judicial há regras próprias sobre sub-rogação do crédito no preço. Consulte um advogado antes de arrematar imóvel com débito condominial relevante.
- O condomínio pode cobrar de mim uma dívida de dez anos atrás?
- A cobrança está sujeita a prescrição de cinco anos, contados de cada parcela vencida, pelo art. 206, § 5º, I, do Código Civil, que fixa esse prazo para dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular. Parcelas mais antigas tendem a estar prescritas, mas o caso concreto merece análise de um advogado.
- A dívida impede a transferência do imóvel?
- Não há impedimento legal automático à lavratura da escritura por débito condominial, diferentemente do que ocorre com tributos. Isso é o que torna a certidão tão importante: nada no cartório vai barrar a compra por causa da dívida, e ela chega junto com as chaves.
Fontes
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