Resposta direta
Até 2% sobre o débito. O art. 1.336, § 1º, do Código Civil é expresso, e esse teto vale desde 2003 para todos os condomínios edilícios, independentemente do que a convenção diga.
A multa não vem sozinha. São devidas três parcelas distintas: correção monetária, juros de mora e a multa de até 2%. Os juros são os convencionados; não havendo previsão, os do art. 406 — que mudou com a Lei nº 14.905/2024 e passou a ser a taxa legal, correspondente à Selic deduzido o índice de atualização monetária, com piso em zero.
Se o seu boleto cobra 10% ou 20% de multa, quase certamente a convenção é anterior a 2003 e reproduz o art. 12, § 3º, da Lei nº 4.591/1964, que previa até 20%. Esse patamar não sobreviveu ao Código Civil.
A regra#
O § 1º do art. 1.336 do Código Civil:
O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
São três cobranças distintas, e cada uma tem regra própria:
| Parcela | Como se apura |
|---|---|
| Correção monetária | índice da convenção; na omissão, IPCA (art. 389, parágrafo único) |
| Juros de mora | os convencionados; na omissão, taxa legal do art. 406 |
| Multa | até 2% sobre o débito — teto absoluto |
Repare no “até”. Dois por cento é o teto, não um piso: a convenção pode prever menos, e nesse caso vale o menor.
De onde vêm os 10% e os 20%#
Da lei anterior. O art. 12, § 3º, da Lei nº 4.591/1964 dizia:
O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito
Convenções redigidas antes de 2003 reproduzem esse texto, e muitas administradoras continuam calculando por ele — às vezes por três décadas de inércia de planilha.
O Código Civil de 2002 estabeleceu novo patamar, e é ele que vale para os condomínios edilícios. Cláusula de convenção não supera o teto legal.
Se o seu boleto cobra 10% ou 20%, o problema quase nunca é má-fé: é uma regra antiga que ninguém revisou.
O que mudou nos juros em 2024#
Esta é a parte que a maior parte do conteúdo sobre condomínio ainda erra.
Quando a convenção não prevê juros, aplica-se o art. 406 do Código Civil. E esse artigo foi reescrito pela Lei nº 14.905/2024:
Quando não forem convencionados, ou quando o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal.
O § 1º define a taxa legal:
A taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código.
O § 2º atribui ao Conselho Monetário Nacional definir a metodologia de cálculo e ao Banco Central divulgá-la. E o § 3º cuida do cenário incomum: se a taxa legal der resultado negativo, ela é considerada zero.
O índice do art. 389, parágrafo único, é o IPCA, apurado e divulgado pelo IBGE, ou o que vier a substituí-lo.
Ou seja: os juros legais deixaram de ser um percentual fixo. A referência antiga de “1% ao mês” não corresponde ao art. 406 em vigor. Onde a convenção prevê juros próprios, porém, é a convenção que se aplica — e a maioria prevê.
Multa de atraso não é multa de infração#
Confusão comum, e cara. São regimes completamente diferentes:
| Multa por atraso | Multa por infração | |
|---|---|---|
| Artigo | 1.336, § 1º | 1.336, § 2º e 1.337 |
| Teto | 2% do débito | 5× ou 10× a contribuição |
| Procedimento | nenhum — automática | notificação e defesa prévia |
| Assembleia | não | às vezes, com quórum específico |
| Origem | não pagar | descumprir dever |
A segunda coluna está detalhada em multa condominial.
Se a cobrança está errada#
- Peça a memória de cálculo por escrito. Quanto é principal, correção, juros e multa, separadamente. Boleto com valor único não permite conferência.
- Confira o percentual da multa. Acima de 2%, aponte o art. 1.336, § 1º.
- Confira os juros. Se a convenção prevê taxa, é ela. Se não prevê, é a taxa legal do art. 406 — e não 1% ao mês por hábito.
- Solicite a retificação por escrito, com prazo, e guarde o protocolo.
- Pague o valor incontroverso. Reter tudo enquanto se discute a diferença acumula novos encargos e transfere a razão para o outro lado.
- Se a convenção é que está desatualizada, leve a atualização à assembleia. A alteração da convenção exige dois terços dos votos dos condôminos, pelo art. 1.351.
Se você é síndico#
Vale rodar esta conferência uma vez, mesmo que ninguém tenha reclamado:
- Qual percentual de multa a administradora está aplicando?
- Ele bate com a convenção? E a convenção bate com o art. 1.336, § 1º?
- Que juros estão sendo aplicados, e com que fundamento?
- O boleto discrimina as parcelas?
Cobrar acima do teto expõe o condomínio a devolução e enfraquece a cobrança inteira — inclusive a execução, cujo caminho está em inadimplência no condomínio. Cobrar corretamente, com memória de cálculo clara, é o que sustenta o crédito quando ele precisa ser exigido.
O detalhe que ninguém confere#
O percentual está numa cláusula da convenção, escrita há trinta anos, replicada numa planilha da administradora que ninguém abriu desde então. Ele aparece no boleto de todo mundo, todo mês.
E só vira assunto quando um morador em atraso resolve conferir a conta.
Perguntas frequentes
- A convenção pode fixar multa maior que 2%?
- Não. O art. 1.336, § 1º, fixa o teto de 2% sobre o débito, e a convenção não pode superá-lo. Convenções antigas frequentemente trazem 10% ou 20%, herdados da Lei nº 4.591/1964, mas essa previsão não prevalece sobre a regra do Código Civil.
- Quais são os juros de mora hoje?
- Primeiro valem os juros convencionados na convenção do condomínio. Não havendo previsão, aplica-se o art. 406 do Código Civil, que desde a Lei nº 14.905/2024 remete à taxa legal: a Selic deduzido o índice de atualização monetária do parágrafo único do art. 389. O § 2º atribui ao Conselho Monetário Nacional definir a metodologia e ao Banco Central divulgá-la, e o § 3º determina que resultado negativo seja considerado zero.
- E a correção monetária, qual índice?
- O previsto na convenção. Na omissão, o parágrafo único do art. 389 do Código Civil, incluído pela Lei nº 14.905/2024, manda aplicar a variação do IPCA, apurado e divulgado pelo IBGE, ou do índice que vier a substituí-lo.
- A multa por atraso precisa de advertência ou assembleia?
- Não. Ela é automática e decorre do simples não pagamento. É diferente das multas por infração aos deveres do condômino, que exigem previsão na convenção, procedimento e, em alguns casos, quórum específico em assembleia.
- O boleto veio com multa de 10%. O que eu faço?
- Peça por escrito ao síndico ou à administradora a memória de cálculo e o dispositivo aplicado. Aponte o art. 1.336, § 1º, e solicite a retificação. Pague o valor incontroverso enquanto discute a diferença: deixar de pagar o todo gera novos encargos e enfraquece a sua posição.
- O condomínio pode cobrar honorários e custas além disso?
- Na cobrança judicial, honorários e custas seguem as regras processuais e não se confundem com a multa de mora. Já taxas administrativas de cobrança criadas pelo condomínio precisam de previsão e de aprovação regular — não decorrem automaticamente do atraso.
Fontes
Links verificados na data indicada. Se encontrar algo desatualizado, avise-nos.