Resposta direta
Administradora é a empresa contratada para executar a rotina do condomínio: folha de pagamento, emissão de boletos, contabilidade, obrigações acessórias, apoio jurídico e suporte à assembleia.
A base da contratação está no art. 1.348, § 2º, do Código Civil: o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Repare no que isso significa: a delegação depende de aprovação da assembleia. E ela não transfere a responsabilidade — o síndico continua respondendo pelo dever de prestar contas do art. 1.348, VIII, ainda que quem prepare os números seja a administradora.
- Administradora de condomínios
- Empresa contratada para executar a rotina administrativa, contábil e trabalhista do condomínio, sem substituir o síndico nas competências que a lei atribui a ele.
- Também chamado de
- Administradora · Empresa administradora
O que ela costuma executar#
- folha de pagamento, encargos e obrigações acessórias;
- emissão e conciliação de boletos;
- contabilidade e demonstrativos;
- pagamento de fornecedores;
- apoio na convocação e na condução de assembleias;
- suporte jurídico na cobrança.
O que continua sendo do síndico#
| Competência | Artigo |
|---|---|
| Convocar a assembleia | 1.348, I |
| Representar o condomínio | 1.348, II |
| Fazer cumprir convenção e regimento | 1.348, IV |
| Zelar pela conservação | 1.348, V |
| Impor e cobrar multas | 1.348, VII |
| Prestar contas | 1.348, VIII |
Delegar a execução é o que o § 2º permite. A responsabilidade de prestar contas não vai junto.
A responsabilidade#
O art. 1.348, § 2º, autoriza o síndico a transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. O texto está na Lei nº 10.406/2002.
O mesmo artigo, no inciso VIII, mantém com o síndico prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas. A administradora prepara demonstrativo, boleto e folha. Quem apresenta os números e responde perante a assembleia é o síndico. O contrato não reescreve esse inciso.
O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. Isso também depende de deliberação, salvo o que a convenção já dispuser. Não nasce do contrato de administração sozinho.
A lei não diz que a administradora responde no lugar do síndico pela convocação, pela multa ou pela conservação, nem declara solidariedade entre os dois. O contrato descreve serviço, prazo e a entrega dos documentos no fim. O que ele não faz é transferir as competências do art. 1.348 que a assembleia não tiver delegado na forma do § 2º.
O que verificar no contrato#
- escopo detalhado, e o que fica fora dele;
- prazo de resposta e canais de atendimento;
- periodicidade e formato dos demonstrativos;
- condições de rescisão e prazo de transição;
- entrega de documentos e acessos ao fim do contrato.
Quem opera vários prédios e quer padronizar a pergunta repetida no WhatsApp, sem misturar o regimento de um com o do outro, encontra o recorte em atendimento de vários condomínios.
Como o Marketplace SíndicoAI ajuda#
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Perguntas frequentes
- A administradora substitui o síndico?
- Não. Ela executa funções administrativas delegadas na forma do art. 1.348, § 2º. As competências do art. 1.348 continuam sendo do síndico, e é ele quem responde perante a assembleia.
- A contratação precisa de assembleia?
- O § 2º do art. 1.348 condiciona a transferência de poderes de representação ou de funções administrativas à aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
- Quem presta contas: ela ou o síndico?
- O síndico, pelo art. 1.348, VIII. A administradora produz os demonstrativos, mas quem apresenta e responde perante a assembleia é o síndico.
Fontes
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