Multa condominial: valores, limites e procedimento

As três multas, lado a lado#

Guarde esta tabela. A maior parte dos erros é aplicar a linha errada.

Multa por atraso: 2%, e só#

O § 1º do art. 1.336 trata do inadimplemento e é o dispositivo mais citado errado da matéria condominial:

O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

Três parcelas distintas: correção monetária, juros e multa de até 2%. Ela é automática — decorre do não pagamento, sem advertência, sem assembleia, sem procedimento.

Boletos com multa de 10% ou 20% aparecem com frequência e vêm de convenções antigas, redigidas sob a Lei nº 4.591/1964, cujo art. 12, § 3º, admitia até 20%. Esse patamar não sobreviveu ao Código Civil de 2002: a multa é de até 2%.

O detalhe dos juros, que mudaram em 2024, está em qual é a multa por atraso no condomínio?.

Multa por descumprimento de dever#

O § 2º do art. 1.336 trata de quem descumpre os deveres dos incisos II a IV do mesmo artigo:

• II — realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
• III — alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas — o caso do envidraçamento de varanda está em posso fechar a varanda ou mudar a fachada?;
• IV — dar às suas partes destinação diversa, ou usá-las de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança, ou aos bons costumes.

A redação:

pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Duas leituras importantes. O teto é de cinco vezes a contribuição mensal, não um valor fixo em reais. E, se a convenção nada disser, o síndico não arbitra: depende de assembleia, com dois terços dos condôminos restantes.

Barulho é o caso mais frequente do inciso IV — o guia completo está em barulho em condomínio. Animal que perturba o sossego cai no mesmo inciso, e o recorte específico está em condomínio pode proibir animais?.

Multa por descumprimento reiterado#

O art. 1.337 sobe o patamar quando a conduta se repete:

O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

E o parágrafo único trata do caso extremo:

O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Três elementos precisam estar demonstrados, e é aqui que a maioria dos processos condominiais se perde:

1. Reiteração — não um episódio, mas um padrão documentado.
2. Gravidade, que o próprio artigo manda considerar na dosagem.
3. Deliberação com o quórum correto — três quartos dos condôminos restantes, isto é, excluído o próprio infrator da base de cálculo.

Aplicar o décuplo sem assembleia, ou com quórum de maioria simples, é o caminho mais rápido para perder a cobrança. O procedimento completo dessa hipótese está em condômino antissocial: o que a lei permite.

O procedimento vale mais que o valor#

Uma multa dentro do teto e prevista na convenção ainda pode cair se o procedimento não se sustentar. O que o torna defensável:

1. Previsão. O art. 1.334, IV, manda a convenção definir “as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores”. Sanção que a convenção não prevê não nasce da vontade do síndico.

2. Ciência clara da imputação. O condômino precisa saber o que se afirma que ele fez, quando, e qual dispositivo teria descumprido. Descrição vaga — “reclamações recorrentes” — não é imputação.

3. Oportunidade de se manifestar antes. É o ponto decisivo, e o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a aplicação de sanção exige notificação prévia que permita o exercício do direito de defesa.

4. Gradação, quando a convenção a prevê. Se o documento estabelece advertência antes da multa, pular a etapa torna a multa questionável.

5. Quórum correto, quando exigido.

6. Registro. Data, forma de entrega, resposta ou ausência dela. Sem prova de comunicação, o resto não se sustenta — o método está em como comprovar que o morador foi comunicado.

Erros que custam a cobrança#

• Aplicar 10% ou 20% por atraso, herdado de convenção anterior a 2002.
• Multar sem previsão na convenção e sem assembleia.
• Usar o quórum errado — maioria simples onde a lei exige três quartos.
• Incluir o infrator na base de cálculo dos “condôminos restantes”.
• Multar sem dar chance de defesa.
• Publicar a multa no grupo do condomínio, o que não acrescenta validade nenhuma e cria exposição — veja advertência pode ser enviada por WhatsApp?.
• Aplicar seletivamente, poupando aliados. É o que mais rapidamente destrói a legitimidade da sanção.

O que fazer na prática#

Se você é síndico e precisa multar:

1. Identifique qual das três multas é o caso. A tabela do início resolve.
2. Localize o dispositivo da convenção que prevê a sanção e cite o número.
3. Notifique por escrito, com fato, data, dispositivo e prazo de manifestação.
4. Aguarde o prazo e registre a resposta ou a ausência dela.
5. Se houver quórum exigido, leve à assembleia com a pauta específica.
6. Aplique e comunique individualmente, nunca em grupo.
7. Arquive tudo no histórico da unidade.

Se você recebeu uma multa e discorda:

1. Confira qual artigo foi invocado e se o valor respeita o teto.
2. Verifique se a convenção prevê aquela sanção e se exigia advertência antes.
3. Confira se houve deliberação, quando ela era exigida, e com qual quórum.
4. Manifeste-se por escrito e guarde o protocolo.
5. Pague sob reserva ou discuta antes de acumular encargos — contestar não suspende a cobrança automaticamente.

O que a lei não consegue resolver#

O teto está claro, o quórum está claro, o procedimento está claro. O que continua difícil é aplicar a mesma régua para todo mundo, num prédio onde as pessoas se conhecem, se cumprimentam no elevador e votaram no síndico.

É por isso que a multa costuma ser o momento em que a gestão condominial deixa de ser administrativa e passa a ser política.