Condômino antissocial: o que a lei permite

Os dois patamares do art. 1.337#

O artigo tem duas partes, e confundi-las custa a deliberação inteira.

O caput trata do descumprimento reiterado de deveres:

O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

O parágrafo único trata do caso extremo:

O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

O que caracteriza — e o que não caracteriza#

O Código não define “antissocial”. O que ele exige é a combinação de três coisas: reiteração, gravidade e incompatibilidade de convivência.

Situações que costumam se enquadrar quando repetidas e documentadas:

• ameaça, agressão ou hostilidade contra moradores e funcionários;
• perturbação grave e habitual do sossego, muito além do desconforto ocasional;
• dano deliberado ao patrimônio comum;
• uso da unidade para atividade que gere risco à segurança dos demais;
• obstrução reiterada do uso das partes comuns — vedada pelo art. 10, IV, da Lei nº 4.591/1964.

Situações que não se enquadram, ainda que incomodem:

• um episódio isolado, mesmo grave;
• desentendimento entre dois vizinhos sem repercussão coletiva;
• discordância sistemática em assembleia;
• reclamação frequente contra a administração;
• excentricidade que não afeta sossego, salubridade ou segurança.

A distinção importa porque a sanção do parágrafo único é a mais pesada do capítulo. Usá-la para conflito comum a desmoraliza — e a torna vulnerável quando for realmente necessária.

Para barulho, que é o caso mais frequente e quase sempre resolvido em patamar inferior, o caminho está em barulho em condomínio.

A conta de “três quartos dos condôminos restantes”#

Duas armadilhas na mesma expressão.

“Restantes” significa excluir o próprio infrator da base. Em 60 unidades, a base é 59.

“Condôminos”, não presentes. Três quartos de 59 são 45 votos — em um universo de 59, não entre os 30 que apareceram.

60 unidades
 └─ menos o infrator = 59
      └─ 3/4 de 59 = 44,25 → 45 votos necessários

É um quórum alto de propósito. A lei quis que a sanção mais grave dependa de consenso amplo, não de uma assembleia esvaziada em noite de chuva. O mapa dos demais quóruns está em quórum de assembleia.

O direito de defesa é decisivo#

Este é o ponto que decide os casos reais, e não está no texto do artigo.

O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.365.279, relatado pelo Ministro Luis Felipe Salomão na Quarta Turma, firmou que a aplicação de multa por comportamento antissocial exige notificação prévia que permita ao condômino exercer o direito de defesa. Comunicar depois, apenas para cobrar, não cumpre esse requisito.

Na prática, isso significa que o dossiê precisa mostrar:

1. que o condômino foi cientificado da imputação — quais fatos, em que datas;
2. que teve prazo para se manifestar;
3. que a manifestação, havendo, foi considerada;
4. que a assembleia decidiu depois disso.

A exigência aparece também na pergunta correlata sobre multa sem advertência.

Como montar o caso#

1. Documente a reiteração#

O verbo do artigo é o que precisa ser provado. Um registro contínuo vale mais que qualquer relato:

• data, hora e descrição objetiva de cada ocorrência;
• quem presenciou;
• evidência quando existir — gravação, foto, registro de portaria, boletim de ocorrência;
• o que foi feito a cada vez.

Livro de ocorrências da portaria, com registros contemporâneos aos fatos, costuma ser a peça mais convincente do conjunto — precisamente porque não foi montado depois.

2. Esgote os patamares anteriores#

Antes do art. 1.337, existe o art. 1.336, § 2º: multa por descumprimento dos deveres dos incisos II a IV, limitada a cinco vezes a contribuição. Ir direto ao décuplo, sem ter tentado o caminho ordinário, enfraquece o argumento de que a convivência se tornou incompatível.

A escada, na prática: comunicação individual → advertência formal → multa do art. 1.336, § 2º → multa do art. 1.337, caput → parágrafo único.

3. Notifique com o que a defesa exige#

Fato, data, dispositivo, consequência e prazo de manifestação. Em conversa individual ou por escrito, nunca no grupo do condomínio — a exposição pública não acrescenta validade e cria um segundo problema.

Registre a entrega. O método está em como comprovar que o morador foi comunicado.

4. Convoque a assembleia corretamente#

• Pauta específica, com o dispositivo invocado.
• Todos os condôminos convocados, como exige o art. 1.354.
• Documentação disponível antes, não apresentada na hora.
• Direito de fala ao condômino, registrado em ata.
• Apuração em número absoluto, com a base de cálculo explícita.

5. Registre a decisão de forma executável#

A ata precisa permitir reconstruir tudo: fatos, dispositivo, quórum apurado, valor da multa e sua fundamentação em gravidade e reiteração.

O limite da via condominial#

Vale ser honesto sobre o que a assembleia não pode fazer.

A lei não prevê expulsão de condômino. O art. 1.337 autoriza multa — no caput e no parágrafo único —, e ressalva que ela é devida “independentemente das perdas e danos que se apurem”.

Medidas mais graves envolvem discussão judicial, dependem inteiramente do caso concreto e devem ser conduzidas com advogado. Não são decisão de assembleia, e prometê-las em reunião cria expectativa que o condomínio não tem como cumprir.

Há ainda a via individual: o art. 1.277 garante ao proprietário ou possuidor o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Esse caminho é do vizinho afetado, e corre em paralelo ao procedimento condominial.

O caso que não se resolve por multa#

A parte mais difícil desses casos raramente é jurídica. Comportamento antissocial reiterado frequentemente tem, atrás dele, adoecimento mental, dependência química ou isolamento — situações em que a multa não altera a conduta e o condomínio não tem instrumento adequado.

Reconhecer isso não afasta o procedimento: o condomínio tem o dever de proteger os demais, e o art. 1.348, IV, obriga o síndico a fazer cumprir as normas. Mas muda o que se espera do resultado — e recomenda acionar família, rede de apoio ou serviço público de saúde em paralelo, em vez de esperar que o décuplo da taxa resolva algo que ele não tem como resolver.