Resposta direta
Obrigação propter rem é a que existe "por causa da coisa": ela se prende ao bem, não à pessoa, e acompanha o imóvel em qualquer transferência.
A dívida condominial é o exemplo clássico. O art. 1.345 do Código Civil determina que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios — sem ressalva quanto ao conhecimento do comprador.
A razão é de coerência: se a dívida seguisse a pessoa, bastaria vender a unidade para o condomínio não receber, e a conta ficaria com os demais moradores. Vinculando-a ao imóvel, a lei transfere o risco a quem tem como se proteger — quem está comprando.
- Obrigação propter rem
- Obrigação que existe em razão da coisa e acompanha o imóvel em qualquer transferência, como a dívida condominial que passa ao novo proprietário.
- Também chamado de
- Obrigação real · Obrigação por causa da coisa
O que o art. 1.345 diz#
O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Sem ressalva. Não importa se o comprador sabia, se o vendedor prometeu quitar, ou quem morava na unidade quando a dívida nasceu.
Por que é assim#
A despesa condominial custeia o que mantém o prédio de pé. Se a dívida seguisse a pessoa, a saída seria vender — e quem pagaria a conta seriam os vizinhos, que não participaram de nada disso.
O que o comprador faz com isso#
Pede a certidão negativa de débitos ao condomínio antes da escritura, pergunta sobre rateios aprovados e ainda não lançados, e lê as atas recentes.
O passo a passo está em comprei um apartamento com dívida de condomínio.
Perguntas frequentes
- A expressão está na lei?
- Não com essas palavras. É um termo da doutrina, usado para descrever o efeito que o art. 1.345 do Código Civil produz: a responsabilidade do adquirente pelos débitos do alienante perante o condomínio.
- O comprador pode cobrar do vendedor depois?
- Entre eles, sim: quem paga dívida que era de outro tem direito de reaver. Mas essa discussão não suspende a cobrança do condomínio, e por isso a proteção eficaz acontece antes da escritura.
- Que outras obrigações são propter rem?
- Costumam ser assim tratadas as despesas de conservação de partes comuns de uso exclusivo, do art. 1.340, e as do terraço de cobertura, do art. 1.344 — obrigações que decorrem da titularidade da coisa, não de um contrato.
Fontes
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