Resposta direta
A certidão negativa de débitos condominiais é o documento pelo qual o condomínio atesta que determinada unidade não tem débitos em aberto.
Ela é a proteção mais barata que existe para quem compra. O art. 1.345 do Código Civil faz a dívida acompanhar o imóvel: o adquirente responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros. Como o débito condominial não é ônus inscrito na matrícula, nada no cartório vai barrar a compra por causa dele.
Para servir, ela precisa dizer **qual período cobre** e informar expressamente eventuais rateios extraordinários já aprovados em assembleia mas ainda não lançados — que é o débito que mais escapa.
- Certidão negativa de débitos
- Documento emitido pelo condomínio ou pela administradora atestando que determinada unidade não possui débitos em aberto no período que ele indica.
- Também chamado de
- CND condominial · Declaração de quitação · Nada consta
Por que ela importa tanto#
Porque a dívida acompanha o imóvel. O art. 1.345:
O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
E porque nada no cartório impede a venda por causa de débito condominial — ele não é ônus inscrito na matrícula. O detalhamento está em matrícula do imóvel.
O que pedir, por escrito#
- situação de débitos da unidade, com o período coberto;
- existência de rateio extraordinário aprovado e não lançado;
- existência de acordo em curso vinculado à unidade;
- existência de ação de cobrança ou execução em andamento.
Para o síndico#
Emitir certidão incompleta gera litígio depois, e o condomínio acaba no meio. Vale padronizar o modelo, com período coberto e a menção expressa a rateios aprovados — é trabalho de uma vez que evita discussão recorrente.
Perguntas frequentes
- Quem emite?
- O síndico ou a administradora. O pedido deve ser feito por escrito, e a certidão deve identificar a unidade, o período coberto e a situação de débitos.
- Ela cobra rateios futuros?
- A certidão padrão às vezes só reflete o que já virou boleto. Por isso é preciso perguntar expressamente se há obra ou despesa extraordinária aprovada em assembleia cujas parcelas ainda não começaram — isso é dívida da unidade e chega depois da escritura.
- Vale a declaração do vendedor?
- Não substitui. A certidão deve vir do condomínio ou da administradora, que são quem tem o registro. Declaração do vendedor é promessa contratual, não prova da inexistência de débito.
Fontes
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