Resposta direta
Título executivo extrajudicial é o documento a que a lei confere força de execução direta: o credor vai ao Judiciário para receber, e não para provar que tem direito a receber.
O art. 784, X, do Código de Processo Civil inclui nessa lista "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas".
A condição está na parte final: **documentalmente comprovadas**. É por isso que a organização documental do condomínio — convenção, atas, previsão orçamentária, planilha de rateio, demonstrativos — deixa de ser burocracia e vira o que sustenta a cobrança.
- Título executivo extrajudicial
- Documento a que a lei atribui força de execução direta, dispensando ação prévia para provar a dívida — categoria em que o CPC inclui a contribuição condominial.
- Também chamado de
- Título executivo · Execução extrajudicial
O que o inciso X diz#
o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas
Três condições embutidas: ser contribuição condominial, estar prevista na convenção ou aprovada em assembleia, e ser documentalmente comprovada.
A condição que o condomínio controla#
A terceira. Um condomínio com atas bem lavradas, orçamento aprovado e rateio demonstrável executa; um desorganizado descobre no meio da execução que não consegue comprovar o próprio crédito.
É mais um motivo pelo qual prestação de contas e ata de assembleia importam além da transparência.
O contexto#
O § 2º do art. 12 da Lei nº 4.591/1964 já atribuía ao síndico promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas. O caminho completo está em inadimplência no condomínio.
Perguntas frequentes
- O condomínio precisa de ação de cobrança antes?
- Não. Sendo o crédito título executivo pelo art. 784, X, do CPC, vai-se direto à execução, o que encurta bastante o caminho.
- Que documentos comprovam o crédito?
- A convenção ou a ata que aprovou as contribuições, a previsão orçamentária, a planilha de rateio aplicada e os demonstrativos do período cobrado. A exigência de comprovação documental está no próprio inciso X.
- Aluguel também é título executivo?
- O art. 784, VIII, trata do crédito documentalmente comprovado decorrente de aluguel de imóvel, "bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio".
Fontes
Links verificados na data indicada. Se encontrar algo desatualizado, avise-nos.