Resposta direta
Manutenção preventiva é a intervenção programada para evitar a falha; corretiva é a que acontece depois que o problema apareceu. A diferença entre as duas explica boa parte da diferença entre um condomínio previsível e um que vive de rateio extraordinário.
O Código Civil não usa essas expressões, mas cria o dever que as sustenta. O art. 1.348, V, atribui ao síndico "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores".
E o art. 937 dá a dimensão do risco: o dono de edifício responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos cuja necessidade fosse manifesta. Adiar manutenção conhecida não é economia — é exposição.
- Manutenção preventiva
- Conjunto de intervenções programadas para evitar falhas em equipamentos e sistemas do edifício, em oposição à manutenção corretiva, feita depois que o problema ocorre.
- Também chamado de
- Manutenção programada · Manutenção corretiva · Plano de manutenção
Preventiva e corretiva#
| Preventiva | Corretiva | |
|---|---|---|
| Quando | antes da falha | depois dela |
| Custo | previsível, no orçamento | imprevisível, no fundo ou em rateio |
| Efeito no prédio | vida útil preservada | interrupção e dano |
O dever que a sustenta#
Art. 1.348, V — compete ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
Art. 937 — o dono de edifício responde pelos danos resultantes de ruína, “se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta”.
A expressão “necessidade manifesta” é a que liga as duas coisas: a partir do momento em que o problema é conhecido, adiá-lo muda a natureza da responsabilidade.
O que fazer com isso#
- Ter um plano escrito, com periodicidade e responsável por sistema.
- Registrar cada intervenção, com data, empresa e responsável técnico — veja ART e RRT.
- Arquivar laudos e relatórios, inclusive os que apontam problema não resolvido.
- Levar ao orçamento o que é previsível, e ao fundo de obras o que é de médio prazo.
Perguntas frequentes
- O que costuma entrar em um plano de manutenção?
- Elevadores, bombas e reservatórios, sistema de incêndio, portões, gerador, instalações elétricas e hidráulicas, impermeabilização, esquadrias e fachada. O plano define periodicidade, responsável e registro de cada intervenção.
- Manutenção é despesa ordinária?
- A manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum é despesa ordinária, pelas alíneas d, e, f e g do § 1º do art. 23 da Lei do Inquilinato. Substituição de equipamento e obras estruturais, por outro lado, são extraordinárias.
- Por que registrar as intervenções?
- Porque o registro é o que demonstra diligência. Diante do art. 937, a diferença entre um problema imprevisível e uma necessidade manifesta ignorada costuma estar exatamente na existência de laudos, relatórios e ordens de serviço arquivados.
Fontes
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