Resposta direta
Benfeitoria é a obra ou despesa feita em bem já existente. A doutrina e a lei a classificam em três espécies, e é essa classificação que o Código Civil usa no art. 1.341 para definir os quóruns de obras no condomínio: necessárias, úteis e voluptuárias.
Necessárias são as que conservam ou evitam deterioração; úteis, as que aumentam ou facilitam o uso; voluptuárias, as de mero deleite ou recreio.
A mesma classificação reaparece na locação, com efeito próprio. Salvo expressa disposição contratual em contrário, o art. 35 da Lei nº 8.245/1991 torna indenizáveis as benfeitorias necessárias feitas pelo locatário, ainda que não autorizadas, e as úteis desde que autorizadas — permitindo em ambos os casos o direito de retenção. Já o art. 36 diz que as voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas ao fim da locação se a retirada não afetar a estrutura.
- Benfeitoria
- Obra ou despesa feita em bem já existente para conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo, classificada em necessária, útil ou voluptuária.
- Também chamado de
- Benfeitorias · Melhoria
As três espécies#
| Espécie | O que faz | Quórum no condomínio |
|---|---|---|
| Necessária | conserva, evita deterioração | independe de autorização* |
| Útil | aumenta ou facilita o uso | maioria dos condôminos |
| Voluptuária | mero deleite ou recreio | 2/3 dos condôminos |
* com as ressalvas dos §§ 2º e 3º do art. 1.341 quando a despesa for excessiva.
Duas aplicações diferentes#
No condomínio, a classificação define o quórum de aprovação — o mapa está em quórum de assembleia.
Na locação, o art. 35 da Lei nº 8.245/1991 estabelece que, salvo expressa disposição contratual em contrário, são indenizáveis — com direito de retenção — as benfeitorias necessárias feitas pelo locatário, ainda que não autorizadas, e as úteis desde que autorizadas. O art. 36 exclui as voluptuárias, que podem ser levantadas ao fim da locação se a retirada não afetar a estrutura.
A ressalva inicial do art. 35 é o que decide na prática: a maioria dos contratos traz cláusula sobre isso, e é ela que merece leitura antes de qualquer obra.
Perguntas frequentes
- Onde a classificação importa no condomínio?
- No quórum das obras. O art. 1.341 exige dois terços dos condôminos para voluptuárias, maioria para úteis, e permite as necessárias independentemente de autorização, com as ressalvas dos §§ 2º e 3º.
- E no imóvel alugado?
- Salvo disposição contratual em contrário, o art. 35 da Lei nº 8.245/1991 torna indenizáveis as benfeitorias necessárias feitas pelo locatário, mesmo sem autorização, e as úteis quando autorizadas, com direito de retenção. O art. 36 exclui as voluptuárias da indenização, permitindo que sejam levantadas ao fim da locação se a retirada não afetar a estrutura. A ressalva inicial é decisiva: leia a cláusula do contrato antes de qualquer obra.
- Reforma dentro do apartamento é benfeitoria?
- Pode ser, conforme altere ou conserve o bem. Mas no condomínio ela ainda esbarra nos limites do art. 1.336: não comprometer a segurança da edificação e não alterar a fachada.
Fontes
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