Resposta direta
A eleição do síndico é realizada em Assembleia Geral, conforme as regras estabelecidas na convenção do condomínio. O Código Civil determina que a assembleia escolherá um síndico, que pode ser ou não um condômino (morador), para administrar o condomínio por um prazo não superior a dois anos, podendo haver reeleição.
A maioria das convenções exige eleição anual ou bienal, geralmente ocorrendo na Assembleia Geral Ordinária (AGO). Para ser eleito, o candidato precisa da maioria dos votos dos presentes na assembleia, salvo se a convenção do seu condomínio exigir um quórum específico diferente.
É fundamental ler a convenção do seu condomínio antes da eleição, pois ela dita as regras sobre apresentação de chapas, votação de inadimplentes e limites de reeleição.
A importância da eleição de síndico#
A eleição do síndico é um dos momentos mais importantes na vida de um condomínio. É a partir dessa votação que se define quem será o responsável civil e criminal pelo empreendimento, gerenciará o orçamento (que muitas vezes é milionário) e zelará pela manutenção, conservação e harmonia entre os moradores.
Dada a relevância do cargo, a lei estabelece diretrizes claras sobre o processo, mas deixa os detalhes operacionais para a convenção de cada condomínio.
O que diz a legislação#
A regra matriz para a eleição de síndico está no art. 1.347 do Código Civil:
A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Disso extraímos três princípios básicos válidos para todo o Brasil:
- A escolha é da assembleia: o síndico não é nomeado por sorteio, antiguidade ou construtora (após a instalação), mas sim escolhido pelo voto.
- Não precisa ser morador: o artigo diz que o síndico “poderá não ser condômino”. É essa abertura que sustenta a figura do síndico profissional — inclusive pessoa jurídica, prática consolidada, embora o artigo não use essas palavras.
- Mandato tem limite: o prazo máximo de um mandato é de dois anos. Ninguém é eleito síndico por prazo indeterminado, embora a reeleição seja permitida.
O que diz a convenção#
Enquanto o Código Civil dá a base, é a convenção do condomínio que define o rito. Cada condomínio tem seu próprio “regulamento eleitoral”. É lá que você encontrará as respostas para:
- A eleição será anual ou bienal?
- É necessário registrar a chapa com antecedência ou candidaturas podem surgir na hora?
- O subsíndico e os membros do conselho fiscal devem ser eleitos junto com o síndico em uma única chapa, ou as eleições são independentes?
- Existe algum limite para reeleições consecutivas?
Se a convenção exigir registro de chapa com 10 dias de antecedência, essa regra é válida e uma candidatura de última hora não pode ser aceita.
Quando a regra muda#
O processo de eleição de um síndico morador e de um síndico profissional é o mesmo perante a lei: ocorre na assembleia por voto da maioria. No entanto, na prática, a contratação de um profissional envolve a apresentação de propostas comerciais e contratos de prestação de serviços.
É recomendável que as administradoras ou comissões de moradores façam uma pré-seleção dos candidatos profissionais e apresentem apenas os finalistas na assembleia, pois analisar currículos e propostas extensas durante a reunião é improdutivo e exaustivo.
O que fazer na prática#
- Leia a convenção: confirme os prazos de inscrição, exigências e se o seu mandato será de um ou dois anos.
- Certifique-se de que está quite: o inadimplente não pode votar e nem ser votado. Pague cotas em atraso antes do início da assembleia.
- Prepare uma proposta de gestão: síndicos que apresentam planos de ação (foco em manutenção, redução de custos ou melhorias) têm mais chances de aprovação do que candidatos que se apresentam sem planejamento.
- Confira o quórum. Não há quórum próprio para eleição de síndico no Código Civil: aplica-se a regra geral. Em primeira convocação, maioria dos votos dos presentes que representem ao menos metade das frações ideais (art. 1.352); em segunda, maioria dos presentes (art. 1.353). Verifique também se no seu condomínio o voto é por unidade ou pela fração ideal — o detalhamento está em como funciona uma assembleia.
Perguntas frequentes
- Quem pode se candidatar a síndico?
- O art. 1.347 diz que o síndico "poderá não ser condômino" — ou seja, não precisa morar nem ser proprietário no condomínio. É essa abertura que sustenta a figura do síndico profissional, inclusive pessoa jurídica, prática consolidada no mercado ainda que o artigo não a mencione com essas palavras. A convenção pode acrescentar requisitos, e é ela que você deve conferir.
- Inadimplente pode votar ou ser votado na eleição de síndico?
- Votar, não. O art. 1.335, III, condiciona a estar quite o direito de votar nas deliberações e delas participar. Sobre candidatar-se, a lei não diz nada de forma expressa: a vedação é interpretação corrente e costuma estar escrita na convenção. Confira a sua. Em qualquer caso, quem quita o débito antes da abertura da assembleia restabelece o direito de voto.
- O síndico pode ser reeleito indefinidamente?
- A lei permite a reeleição (art. 1.347 do Código Civil), mas não impõe limite de mandatos. Se a convenção do condomínio for omissa sobre o tema, o síndico pode ser reeleito consecutivamente. Caso a convenção limite (por exemplo, a apenas uma reeleição), essa regra interna prevalece.
- Qual é o quórum para eleger o síndico?
- O Código Civil não fixa quórum específico para eleger síndico, então vale a regra geral das deliberações: em primeira convocação, maioria dos votos dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352); em segunda, maioria dos votos dos presentes (art. 1.353). A convenção pode exigir quórum maior — e é ela que decide se o voto é por unidade ou por fração ideal.
Fontes
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