O que o Código Civil diz sobre condomínio: guia dos artigos

Onde procurar cada resposta#

Comece por aqui. É a tabela que substitui ler o capítulo inteiro.

Os três blocos#

Disposições gerais — 1.331 a 1.346#

Define o que é o condomínio edilício e a relação entre as unidades e o todo.

O art. 1.331 faz a divisão fundadora: partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum. O § 2º enumera as comuns — solo, estrutura, telhado, redes de água, esgoto, gás e eletricidade, acesso ao logradouro. O § 3º cria a fração ideal, e o § 5º trata do terraço de cobertura.

Os arts. 1.332 a 1.334 cuidam da instituição e da convenção: o que precisa constar do ato de instituição, o quórum de dois terços das frações ideais para subscrever a convenção, e as cinco cláusulas obrigatórias dela.

Os arts. 1.335 e 1.336 são o coração prático: direitos e deveres do condômino. O art. 1.336 é provavelmente o artigo mais citado do capítulo, e traz no § 1º a multa por atraso e no § 2º a multa por infração.

O art. 1.338 trata do aluguel de área no abrigo para veículos, com a preferência dos condôminos — o caso está em posso alugar ou vender minha vaga de garagem?.

Os arts. 1.341 a 1.343 organizam as obras por natureza — necessárias, úteis e voluptuárias — com quóruns distintos.

Administração — 1.347 a 1.356#

Quem manda, com que limites, e como se decide.

O art. 1.347 cria o cargo de síndico; o art. 1.348 lista suas nove competências; o art. 1.349 permite destituí-lo.

Os arts. 1.350 a 1.355 formam o regime da assembleia: convocação anual, quóruns, primeira e segunda convocação, a exigência de convocar todos, e a assembleia eletrônica.

O art. 1.356 prevê o conselho fiscal, de três membros, para dar parecer sobre as contas do síndico.

Extinção — 1.357 e 1.358#

Prédio destruído, ameaça de ruína e desapropriação. Raramente consultados, e decisivos quando são.

O que mudou desde 2002#

O capítulo não é estático, e duas leis recentes importam:

Lei nº 14.309/2022. Incluiu o art. 1.354-A, autorizando convocação, realização e deliberação de assembleias por meio eletrônico, desde que a convenção não vede e sejam preservados os direitos de voz, debate e voto. Também deu nova redação ao art. 1.353, criando a sessão permanente — o instrumento que permite continuar uma assembleia quando um quórum especial não é atingido, em vez de reconvocar tudo. O contexto está em assembleia eletrônica virou regra permanente.

Lei nº 14.405/2022. Reduziu o quórum do art. 1.351 para a mudança de destinação do edifício ou da unidade, que era de unanimidade e passou a ser de dois terços dos condôminos.

A relação com a Lei nº 4.591/1964#

A lei antiga não foi revogada. Ela permanece vigente naquilo que não é incompatível com o Código Civil, e continua sendo a norma central da incorporação imobiliária. Alguns dispositivos seus seguem sendo citados com frequência:

• art. 10 — vedações ao condômino, incluindo alterar a fachada, e a exigência de unanimidade do § 2º para a obra que a modifique;
• art. 12 — rateio das despesas e cobrança pelo síndico;
• art. 19 — uso da unidade condicionado às normas de boa vizinhança.

O ponto de atenção é o inverso: onde a lei antiga foi superada, continuar aplicando seu texto produz erro. O caso emblemático é a multa por atraso — 20% no art. 12, § 3º, da lei antiga; até 2% no art. 1.336, § 1º, do Código Civil. O detalhe está em qual é a multa por atraso no condomínio?.

Como o Código conversa com a sua convenção#

Boa parte dos artigos termina com uma ressalva do tipo “salvo disposição em contrário na convenção”. Isso desenha três camadas:

Código Civil        o piso e os limites que não se afastam
   └─ Convenção     as escolhas do condomínio, dentro desses limites
        └─ Regimento interno   o funcionamento cotidiano

Por isso a resposta honesta a tantas perguntas condominiais começa com “depende da convenção”. Não é evasiva: é como a lei foi construída. O que a convenção é e como lê-la está em página própria.

E há um limite: convenção não supera teto legal. Uma cláusula que fixe multa de atraso em 10% não prevalece sobre os 2% do art. 1.336, § 1º.

Como consultar sem errar#

Um aviso prático, e ele vale tanto para pessoas quanto para quem usa ferramentas de IA: a página do Código Civil no Planalto tem cerca de 900 KB. Abrir e “procurar o artigo” ali dentro é onde o erro nasce — o texto é truncado, e o resto sai da memória.

O método que funciona:

1. Localize o artigo pelo número, usando a tabela do início deste guia.
2. Leia o artigo inteiro, com todos os incisos e parágrafos, antes de citá-lo.
3. Confira se há redação dada por lei posterior — o Planalto mostra as alterações, e às vezes intercala redações revogadas com as vigentes.
4. Cite o dispositivo com precisão: artigo, inciso e parágrafo.

Um erro de inciso muda completamente a resposta. O art. 1.348, I, trata de convocar assembleia; o VI, de elaborar orçamento; o VII, de cobrar contribuições. Citar o inciso errado numa discussão sobre taxa condominial é o tipo de deslize que soa convincente e está errado.

Por onde começar, na prática#

Se você acabou de virar síndico ou de comprar um apartamento, três leituras resolvem quase tudo:

1. Art. 1.336 — o que você deve, e o que acontece se não cumprir.
2. Art. 1.348 — o que o síndico pode e o que ele não pode decidir sozinho.
3. Arts. 1.350 a 1.354 — como as decisões do prédio são tomadas.

Depois disso, a convenção do seu condomínio. Ela é mais específica que o Código, e é ela que vai responder à maior parte das suas perguntas reais.