Resposta direta
A instituição é o ato que cria o condomínio edilício. O art. 1.332 do Código Civil determina que ele se institui por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, e lista o que precisa constar: a discriminação e individualização das unidades, a fração ideal atribuída a cada uma e o fim a que as unidades se destinam.
É nesse ato que a fração ideal de cada apartamento nasce — e o art. 1.331, § 3º, exige que ela seja identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição.
Instituição e convenção são coisas diferentes. A instituição cria a estrutura; a convenção estabelece as regras de funcionamento.
- Instituição do condomínio
- Ato registrado no Cartório de Registro de Imóveis que cria juridicamente o condomínio edilício, individualizando as unidades e atribuindo a fração ideal de cada uma.
- Também chamado de
- Ato de instituição · Instituição de condomínio edilício
O que a lei exige#
O art. 1.332 do Código Civil:
Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
E os três incisos exigem a discriminação e individualização das unidades, a fração ideal atribuída a cada uma e o fim a que se destinam.
Onde a fração ideal nasce#
O art. 1.331, § 3º, completa: a cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, “que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.
É por isso que a resposta para “qual é a fração ideal do meu apartamento?” está nesse documento e na matrícula — não na metragem do anúncio. O conceito está em fração ideal.
Instituição, convenção e regimento#
Instituição cria o condomínio e as unidades
└─ Convenção define as regras estruturais
└─ Regimento interno organiza o cotidianoA convenção é tratada em convenção de condomínio.
Perguntas frequentes
- Qual a diferença entre instituição e convenção?
- A instituição cria o condomínio e individualiza as unidades com suas frações ideais, pelo art. 1.332. A convenção, tratada nos arts. 1.333 e 1.334, estabelece as regras: rateio, administração, competência das assembleias, sanções e regimento interno.
- O que precisa constar do ato de instituição?
- Pelo art. 1.332: a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns; a fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns; e o fim a que as unidades se destinam.
- Onde encontro esse documento?
- No Cartório de Registro de Imóveis onde o condomínio está registrado. A matrícula de cada unidade faz referência a ele, e a administradora costuma manter cópia junto com a convenção.
Fontes
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