Resposta direta
Unidade autônoma é a parte do condomínio que tem utilização independente e fração ideal própria. O art. 1.332, I e II, do Código Civil exige que o ato de instituição traga a discriminação e individualização das unidades, estremadas umas das outras e das partes comuns, e a fração ideal atribuída a cada uma.
Na prática, ela se reconhece por três marcas: descrição própria no ato de instituição, fração ideal atribuída e matrícula individual no Registro de Imóveis.
É por isso que a mesma pergunta sobre vaga de garagem tem respostas diferentes conforme o prédio: quando a vaga é unidade autônoma, ela é negociável como imóvel; quando é acessório da unidade, acompanha o apartamento.
- Unidade autônoma
- Parte do condomínio com utilização independente e fração ideal própria, individualizada no ato de instituição e dotada de matrícula no Registro de Imóveis.
- Também chamado de
- Unidade imobiliária · Unidade condominial
As três marcas#
- Descrição própria no ato de instituição — art. 1.332, I.
- Fração ideal atribuída — art. 1.332, II, e art. 1.331, § 3º.
- Matrícula individual no Registro de Imóveis.
Faltando qualquer uma, o que existe é acessório de outra unidade ou área comum.
O caso da vaga#
| Configuração | Matrícula própria | Pode ser vendida separadamente |
|---|---|---|
| Unidade autônoma | sim | sim, com a restrição do art. 1.331, § 1º |
| Acessório da unidade | não | não (art. 1.339) |
| Direito de uso em área comum | não | não |
O detalhamento está em posso alugar ou vender minha vaga de garagem?.
O que acompanha a unidade#
A fração ideal e as partes acessórias, pelo art. 1.339. E os débitos condominiais, pelo art. 1.345 — assunto de obrigação propter rem.
Perguntas frequentes
- Como sei se algo é unidade autônoma?
- Pela matrícula. Unidade autônoma tem matrícula própria e fração ideal atribuída. Se o bem aparece descrito dentro da matrícula de outra unidade, é acessório dela.
- Vaga de garagem é unidade autônoma?
- Depende de como o condomínio foi instituído. Existem as três configurações: unidade autônoma com matrícula própria, acessório da unidade, ou mero direito de uso sobre área comum.
- A fração ideal pode ser vendida separadamente?
- Não. O art. 1.339 estabelece que os direitos às partes comuns são inseparáveis da propriedade exclusiva, e que as frações ideais são inseparáveis das unidades, com suas partes acessórias.
Fontes
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