Resposta direta
Área privativa é a parte da edificação de propriedade exclusiva do condômino. O art. 1.331, § 1º, do Código Civil descreve as partes suscetíveis de utilização independente — apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas — com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns.
Sobre ela, o art. 1.335, I, garante ao condômino usar, fruir e livremente dispor da sua unidade.
Esse direito tem limites. O art. 1.336 veda realizar obras que comprometam a segurança da edificação, alterar a forma e a cor da fachada e usar a unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais.
- Área privativa
- Parte da edificação de propriedade exclusiva do condômino, suscetível de utilização independente, sobre a qual ele exerce uso, fruição e disposição.
- Também chamado de
- Área exclusiva · Propriedade exclusiva
O que a lei descreve#
O § 1º do art. 1.331 trata das partes “suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns”, que se sujeitam a propriedade exclusiva.
O mesmo parágrafo traz uma exceção importante: os abrigos para veículos não podem ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção.
O direito e seus limites#
| Direito (art. 1.335, I) | Limite (art. 1.336) |
|---|---|
| usar, fruir e livremente dispor | II — não comprometer a segurança da edificação |
| III — não alterar forma e cor da fachada | |
| IV — não usar de modo prejudicial ao sossego, salubridade e segurança |
O inciso III é o que mais gera dúvida no dia a dia — o assunto está em posso fechar a varanda ou mudar a fachada?.
Perguntas frequentes
- Área privativa é o mesmo que área útil?
- Não necessariamente. Área útil costuma designar a área interna aproveitável, sem paredes; área privativa, no uso registral, abrange a área de propriedade exclusiva conforme descrita na matrícula, que pode incluir paredes internas e varanda. A referência que vale é a da matrícula.
- A varanda é área privativa?
- O interior costuma ser, mas o fechamento e a face externa envolvem fachada, que é parte comum. É por isso que envidraçar varanda não é decisão isolada do proprietário.
- Posso fazer qualquer obra dentro da minha unidade?
- Não. O art. 1.336, II, veda obras que comprometam a segurança da edificação, e o inciso III veda alterar forma e cor da fachada. Além disso, convenção e regimento costumam disciplinar horários, comunicação prévia e responsável técnico.
Fontes
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