Resposta direta
Incorporação imobiliária é a atividade de promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas, para venda total ou parcial. O art. 28 da Lei nº 4.591/1964 estabelece que as incorporações em todo o território nacional se regem por essa lei, e o parágrafo único traz a definição.
Incorporador, pelo art. 29, é a pessoa física ou jurídica que, ainda que não execute a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno vinculadas a unidades autônomas em edificações a serem construídas ou em construção — coordenando e levando a termo a incorporação.
A obrigação central que a lei lhe impõe está no art. 32: só pode vender depois de registrar o memorial de incorporação.
- Incorporação imobiliária
- Atividade de promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas, para alienação total ou parcial, regida pela Lei nº 4.591/1964.
- Também chamado de
- Incorporação · Incorporadora
A definição legal#
O art. 28 da Lei nº 4.591/1964 submete todas as incorporações do país a essa lei, e o parágrafo único define a atividade: promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
O art. 29 define o incorporador — e a expressão importante é “embora não efetuando a construção”. Incorporar é coordenar e vender; construir pode ser de outro.
As travas que a lei cria#
| Dispositivo | O que ele impede |
|---|---|
| art. 32 | vender antes de registrar o memorial de incorporação |
| art. 43, IV | alterar projeto e especificações sem autorização unânime ou exigência legal |
| art. 44 | deixar de averbar a construção após o habite-se |
Cada uma existe porque o comprador paga antes de receber — e essa assimetria é o que a lei tenta equilibrar.
Onde ela encosta no condomínio#
Concluída a obra e averbada a construção, as unidades se individualizam e o condomínio passa a existir como tal, com a instituição e a convenção. Daí em diante, quem rege é o Código Civil.
Perguntas frequentes
- Incorporadora e construtora são a mesma coisa?
- Não necessariamente. O art. 29 define o incorporador como quem promove e vende as unidades, "embora não efetuando a construção". A construção pode ser executada por outra empresa. Na prática, muitas empresas acumulam os dois papéis.
- O que a lei exige antes da venda?
- O registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis, conforme o art. 32. Antes disso, o incorporador não pode alienar nem onerar as frações ideais correspondentes às futuras unidades.
- O incorporador pode mudar o projeto?
- O art. 43, IV, veda ao incorporador alterar o projeto, especialmente quanto à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal.
Fontes
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