Resposta direta
O memorial de incorporação é o conjunto de documentos que o incorporador precisa registrar no Registro de Imóveis antes de poder vender frações ideais de um empreendimento em construção.
O art. 32 da Lei nº 4.591/1964, na redação dada pela Lei nº 14.382/2022, é categórico: o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro do memorial. A lista de documentos que o compõem está nas alíneas do próprio artigo — entre elas o título de propriedade do terreno, o projeto aprovado, o cálculo das áreas e o memorial descritivo das especificações da obra projetada.
Para quem compra na planta, é o documento que permite saber o que exatamente foi prometido.
- Memorial de incorporação
- Conjunto de documentos que o incorporador precisa registrar no Registro de Imóveis antes de poder vender as frações ideais correspondentes às futuras unidades.
- Também chamado de
- Memorial descritivo da incorporação · Registro da incorporação
O que a lei exige#
O art. 32 da Lei nº 4.591/1964, na redação dada pela Lei nº 14.382/2022:
O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos
Seguem-se as alíneas, com o título de propriedade do terreno, certidões, projeto aprovado, cálculo das áreas, o memorial descritivo das especificações da obra projetada e a avaliação do custo global, entre outros.
Por que ele importa para quem compra#
Sem memorial registrado, não há venda regular de unidade na planta. Com ele, o comprador tem acesso ao que efetivamente foi arquivado: metragens, especificações, projeto.
O § 4º do art. 32 garante esse acesso a qualquer interessado, e não apenas a quem já comprou.
O passo seguinte#
Concluída a obra e concedido o habite-se, o art. 44 incumbe ao incorporador averbar a construção na matrícula — assunto de habite-se e averbação.
Perguntas frequentes
- Por que ele precisa ser registrado antes da venda?
- Porque o art. 32 da Lei nº 4.591/1964 condiciona a alienação das frações ideais ao registro prévio do memorial. É a trava que impede a venda de um empreendimento que ainda não tem documentação suficiente para existir juridicamente.
- Qualquer pessoa pode consultá-lo?
- Sim. O § 4º do art. 32 determina que o Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá cópia dos documentos especificados no artigo a quem solicitar, ou autenticará cópia apresentada pelo interessado.
- O que ele traz de mais útil para o comprador?
- A descrição das unidades com sua área construída, o projeto aprovado, o memorial descritivo das especificações da obra e a avaliação do custo global. É onde se confere se o que foi vendido corresponde ao que foi registrado.
Fontes
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