Resposta direta
Fachada é a aparência externa do edifício. Ela integra as partes comuns, e por isso sua alteração não é decisão individual do proprietário.
O art. 1.336, III, do Código Civil coloca entre os deveres do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. O art. 10, I e II, da Lei nº 4.591/1964 repete a vedação — e o § 2º do mesmo artigo admite a obra que modifique a fachada apenas com a aquiescência da unanimidade dos condôminos.
Como unanimidade quase nunca se obtém, o caminho que os condomínios efetivamente adotam é aprovar um padrão único e incorporá-lo aos seus documentos.
- Fachada
- Aparência externa da edificação, parte comum cuja forma e cor o condômino não pode alterar, salvo com a aquiescência exigida em lei.
- Também chamado de
- Fachada do prédio · Face externa
Os dois dispositivos#
Código Civil, art. 1.336, III — dever de “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.
Lei nº 4.591/1964, art. 10 — é defeso ao condômino “alterar a forma externa da fachada” (I) e “decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação” (II).
E o § 2º define a exceção: a obra que modifique a fachada depende da aquiescência da unanimidade dos condôminos.
O que os condomínios fazem na prática#
Aprovam um padrão único — sistema, cor, perfil, altura — e o incorporam à convenção ou ao regimento. Quem quiser executar segue o padrão, sem nova autorização.
O passo a passo está em posso fechar a varanda ou mudar a fachada?.
Perguntas frequentes
- O que compõe a fachada?
- Paredes e pintura externas, esquadrias, janelas, gradis, o fechamento da varanda e, quando visível, a unidade externa de ar-condicionado. O critério prático: se muda a aparência do prédio visto de fora, é fachada.
- Qual é o quórum para alterar?
- O § 2º do art. 10 da Lei nº 4.591/1964 fala em unanimidade para a obra que modifique a fachada. Quando a solução é aprovar um padrão e levá-lo à convenção, aplica-se o quórum de alteração da convenção: dois terços dos votos dos condôminos, pelo art. 1.351.
- E se eu alterar sem autorização?
- O § 1º do art. 10 prevê multa da convenção ou do regulamento, obrigação de desfazer a obra, e a possibilidade de o síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la à custa do transgressor.
Fontes
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