Resposta direta
Notificação extrajudicial é a comunicação formal, feita fora do processo, para dar ciência de um fato, exigir uma conduta ou constituir alguém em mora.
O art. 397 do Código Civil explica quando ela é necessária: o inadimplemento de obrigação positiva e líquida, no seu termo, constitui o devedor em mora **de pleno direito**; não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial.
Como a cota condominial tem vencimento certo, a mora é automática e a notificação não é condição da cobrança. Ela continua útil por outra razão: produz prova documentada da ciência, que é o que sustenta advertências, multas e a própria negociação.
- Notificação extrajudicial
- Comunicação formal enviada fora do processo para dar ciência de um fato, constituir o devedor em mora ou registrar exigência, com prova de entrega.
- Também chamado de
- Interpelação extrajudicial · Notificação formal
O que o art. 397 resolve#
O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.
Parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial.
Cota condominial tem termo — o vencimento do boleto. Logo, mora automática: a notificação não é o que faz a dívida existir.
Então para que notificar#
| Situação | O que a notificação faz |
|---|---|
| Dívida | documenta a ciência e abre negociação |
| Infração ao regimento | dá ciência da imputação e abre prazo de defesa |
| Obra irregular | fixa prazo para desfazer |
| Uso indevido de área comum | registra a exigência com data |
O que ela precisa ter#
Identificação das partes, o fato com data, o dispositivo invocado, o que se exige, o prazo, e prova de entrega. Sem o último item, os outros cinco não servem — o método está em como comprovar que o morador foi comunicado.
Perguntas frequentes
- É obrigatória para cobrar condomínio?
- Não. O art. 397 estabelece que o inadimplemento de obrigação positiva e líquida no seu termo constitui o devedor em mora de pleno direito — e a cota tem vencimento certo. A notificação é útil como prova e como etapa de negociação, não como condição.
- Precisa ser feita em cartório?
- Não necessariamente. Ela pode ser enviada por carta com aviso de recebimento, protocolo assinado ou meio eletrônico, conforme o caso. O registro em cartório de títulos e documentos dá robustez maior à prova de entrega.
- E para infração ao regimento?
- Aí ela é mais importante ainda, porque é o que dá ciência da imputação e abre prazo de defesa antes da sanção — exigência que o STJ afirma para a aplicação de multa ao condômino.
Fontes
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