Posso contratar um profissional autônomo em vez de empresa?

Pode, para serviços que a lei não reserva a empresas licenciadas. Peça documento de identificação, recibo ou nota fiscal e, quando houver responsabilidade técnica, a ART ou o RRT. Para dedetização e manutenção de extintores, por exemplo, a regra exige empresa licenciada ou registrada.

Preciso conferir se a empresa terceirizada paga os funcionários?

É recomendável. Como o condomínio responde subsidiariamente pelas obrigações trabalhistas do período, peça periodicamente comprovantes de pagamento de salários, FGTS e contribuições dos trabalhadores que atuam no prédio.

O que fazer se o fornecedor não cumprir o contrato?

Registre por escrito o descumprimento, notifique a empresa com prazo para correção e aplique o que o contrato prevê. Sem cláusula de multa e rescisão, a negociação fica muito mais difícil.

Nota fiscal é obrigatória?

Peça sempre. O documento comprova o pagamento na prestação de contas e identifica quem prestou o serviço, o que importa se for preciso acionar a garantia.

Como escolher fornecedor para o condomínio: checklist

Antes de pedir orçamento#

Defina o escopo por escrito antes de falar com qualquer empresa. Sem isso, as propostas não se comparam. O roteiro e um modelo estão em como pedir orçamento para o condomínio, e a regra sobre número de cotações está em quantos orçamentos o condomínio precisa pedir.

Confira também se o serviço tem regra própria de quem pode prestá-lo. Alguns exemplos:

dedetização: só empresa especializada e licenciada, pela RDC 622/2022 da Anvisa. Veja dedetização em condomínio;
manutenção de extintores: só empresa com registro no Inmetro. Veja extintores e manutenção de incêndio;
elevador: a lei municipal pode exigir engenheiro responsável registrado. Veja manutenção de elevador.

Checklist de documentos da empresa#

Para levar a contratação inteira numa folha só, do pedido ao encerramento, use o checklist para contratar fornecedor. A tabela abaixo explica quais documentos são exigência legal.

Documento	Quando pedir	Legal ou boa prática
CNPJ ativo e razão social	Sempre	Boa prática; identifica quem responde
Licença ou registro da atividade	Quando a atividade exige	Legal, conforme a regra do serviço
ART ou RRT do responsável técnico	Obras e serviços de engenharia ou arquitetura	Legal, pelas Leis nº 6.496/1977 e nº 12.378/2010
Seguro de responsabilidade civil	Obras e serviços com risco a terceiros	Boa prática
Comprovantes trabalhistas	Terceirização com equipe no prédio	Boa prática, pela responsabilidade subsidiária
Referências de outros condomínios	Sempre	Boa prática
Modelo de contrato	Na proposta	Boa prática

A ART existe porque a Lei nº 6.496/1977 sujeita a ela os contratos de serviços de engenharia (art. 1º) e diz que ela define os responsáveis técnicos (art. 2º). Veja ART e RRT.

Contrato: cláusulas que não podem faltar#

Para prestação de serviços a terceiros, o art. 5º-B da Lei nº 6.019/1974 exige que o contrato tenha, no mínimo, qualificação das partes, especificação do serviço, prazo quando for o caso e valor. Na prática, acrescente:

escopo detalhado, com o que está e o que não está incluído;
cronograma e prazo de execução;
forma de pagamento, ligada a etapas entregues;
garantia por escrito, com prazo e cobertura;
multa por atraso ou descumprimento;
rescisão, aviso prévio e o que acontece com o serviço pela metade;
responsabilidade por danos ao prédio, aos moradores e a terceiros;
documentos a entregar no fim: laudo, relatório, certificado, nota fiscal.

Terceirizados e responsabilidade do condomínio#

Quando o condomínio contrata empresa para executar serviços com trabalhadores dela, como portaria, limpeza ou zeladoria, aplica-se a Lei nº 6.019/1974:

a empresa prestadora precisa cumprir requisitos de funcionamento, como CNPJ, registro na Junta Comercial e capital social compatível com o número de empregados (art. 4º-B);
o contratante deve garantir condições de segurança, higiene e salubridade quando o trabalho é feito nas suas dependências (art. 5º-A, § 3º);
o contratante é subsidiariamente responsável pelas obrigações trabalhistas do período em que o serviço é prestado (art. 5º-A, § 5º).

Isso significa que, se a empresa não pagar os trabalhadores, o condomínio pode ser cobrado. Peça periodicamente comprovantes de salários, FGTS e contribuições, e preveja isso no contrato. A comparação entre portaria presencial, remota e terceirizada está em portaria remota ou terceirizada.

Avaliação depois do serviço#

Confira o que foi entregue contra o escopo do contrato.
Guarde os documentos: laudo, certificado, nota fiscal, fotos.
Registre a avaliação: prazo cumprido, qualidade, atendimento, problemas.
Anote a garantia e a data da próxima manutenção no calendário de obrigações.
Compartilhe com o conselho. O síndico presta contas à assembleia (art. 1.348, VIII, do Código Civil), e a avaliação documentada ajuda a explicar a escolha e a renovação.

Para encontrar candidatos, veja onde encontrar fornecedor para o condomínio.

Por categoria#

O roteiro desta página vale para qualquer serviço. Cada categoria tem regras próprias: quem pode prestar o serviço, a frequência obrigatória e o que pedir no orçamento. Comece pelo guia do serviço que você vai contratar.

Pessoal e terceirização#

Segurança e acesso#

Incêndio, laudos e obrigações técnicas#

Estrutura, fachada e cobertura#

Hidráulica, elétrica e gás#

Elevador, áreas comuns e pragas#

Gestão e serviços profissionais#

Datas de renovação e manutenções obrigatórias, reunidas num lugar só, estão no calendário de obrigações do condomínio.

Como o Marketplace SíndicoAI ajuda#

O Marketplace SíndicoAI está em pré-lançamento, com estreia prevista para 1º/12/2026. A proposta é que você descreva o que precisa e a IA identifique a especialidade e as empresas que declaram atender a sua região, explicando por que cada uma foi indicada. Ela também escreve o pedido de orçamento. A conferência de documentos e a decisão continuam sendo do síndico.

Peça acesso antecipado ao Marketplace SíndicoAI: é gratuito para síndicos e administradoras e abre em 1º/12/2026.