Resposta direta
O condomínio tem três caminhos para cobrar inadimplentes: cobrança extrajudicial (contatos, acordos e protesto), execução judicial e garantidora. Na execução, a cota condominial prevista na convenção ou aprovada em assembleia é título executivo extrajudicial, pelo art. 784, X, do Código de Processo Civil, desde que documentalmente comprovada.
A escolha depende do volume de inadimplência e do caixa. A cobrança extrajudicial e a judicial podem ser feitas pela administradora ou por advogado. A garantidora antecipa a arrecadação e assume a cobrança, mediante remuneração, e muda o contrato do condomínio por anos.
Em qualquer modelo, o contrato precisa dizer quem cobra, o que pode ser negociado, como são os honorários e quem decide acordos.
Os três modelos#
| Modelo | Como funciona | Quem faz |
|---|---|---|
| Cobrança extrajudicial | Lembretes, notificação, acordo, protesto | Administradora, empresa ou advogado |
| Execução judicial | Ação de execução com a cota como título executivo | Advogado |
| Garantidora | Empresa antecipa a receita e assume a cobrança | Empresa garantidora |
Compete ao síndico cobrar dos condôminos as contribuições e as multas (art. 1.348, VII, do Código Civil). Ele pode delegar a execução da cobrança, com aprovação da assembleia (art. 1.348, § 2º).
O que o condomínio pode cobrar#
O condômino que atrasa fica sujeito a correção monetária, juros moratórios convencionados (ou os do art. 406, se não houver previsão) e multa de até 2% (art. 1.336, § 1º). O panorama completo está em inadimplência no condomínio.
Por que a execução é rápida#
O art. 784, X, do Código de Processo Civil inclui entre os títulos executivos o crédito das contribuições previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas. Por isso convenção, atas, previsão orçamentária e demonstrativos precisam estar organizados. Veja título executivo extrajudicial.
O protesto é o ato que prova a inadimplência (art. 1º da Lei nº 9.492/1997) e costuma ser usado como etapa anterior.
Como escolher#
- Inadimplência baixa e pontual: cobrança extrajudicial pela administradora, com execução quando o acordo falha.
- Inadimplência alta e caixa apertado: avalie a garantidora, com cuidado. Veja garantidora de condomínio.
- Dívidas antigas: não espere. A pretensão prescreve. Veja quanto tempo o condomínio pode esperar para cobrar.
O que exigir no contrato#
- quem conduz cada etapa e em que prazo após o vencimento;
- limites de desconto e parcelamento sem nova deliberação;
- honorários: quem paga, quanto, e se são cobrados do devedor;
- relatório mensal de cobranças, acordos e processos;
- forma de repasse dos valores recebidos;
- conduta: sem exposição pública do devedor e sem constrangimento.
Se precisar de advogado, veja assessoria jurídica para condomínio.
Os critérios que valem para qualquer contratação, como documentos da empresa, cláusulas do contrato e responsabilidade por terceirizados, estão em como escolher fornecedor para o condomínio.
Como o Marketplace SíndicoAI ajuda#
O Marketplace SíndicoAI está em pré-lançamento, com estreia prevista para 1º/12/2026. A proposta é que você descreva o que precisa e a IA identifique as empresas que declaram atender a sua região, explicando por que cada uma foi indicada. Ela também escreve o pedido de orçamento. A decisão continua sendo do síndico e, quando for o caso, da assembleia.
Peça acesso antecipado ao Marketplace SíndicoAI: é gratuito para síndicos e administradoras e abre em 1º/12/2026.
Perguntas frequentes
- O condomínio pode cobrar honorários do inadimplente na cobrança extrajudicial?
- Depende da convenção e do que foi aprovado. O que o Código Civil prevê para o atraso são correção monetária, juros e multa de até 2% (art. 1.336, § 1º). Cobranças adicionais precisam de base clara e não podem constranger o devedor.
- Quem decide se aceita um acordo?
- Defina na política de cobrança, aprovada em assembleia, os limites de desconto e parcelamento que o síndico ou a empresa podem aceitar sem nova deliberação.
- Pode protestar a cota em cartório?
- Sim. O protesto prova a inadimplência e é usado antes ou junto da execução. Confira o valor e o histórico antes, porque protestar valor errado expõe o condomínio a responsabilização.
Fontes
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