Resposta direta
O condomínio precisa de advogado quando vai a juízo, como autor ou réu, e quando precisa de orientação em temas de risco: cobrança de inadimplentes, alteração de convenção, conflitos com condôminos, questões trabalhistas e contratos relevantes. O síndico representa o condomínio em juízo, pelo art. 1.348, II, do Código Civil, e contrata o advogado para atuar por ele.
Há dois modelos comuns: assessoria mensal, com consultas e acompanhamento contínuo, e contratação por causa ou por demanda. Em qualquer um, o contrato de honorários deve dizer o escopo, o valor e o que acontece com os honorários de sucumbência.
Confira a inscrição do profissional na OAB antes de contratar.
Quando o condomínio precisa de advogado#
- Processos judiciais: o síndico representa o condomínio em juízo (art. 1.348, II, do Código Civil) e deve informar à assembleia a existência de processo de interesse do condomínio (art. 1.348, III).
- Cobrança de inadimplentes, extrajudicial ou judicial. Veja cobrança de condomínio.
- Alteração de convenção ou regimento, para que o texto e o quórum estejam corretos. Veja convenção de condomínio.
- Conflitos com condôminos, como multas contestadas ou uso indevido.
- Questões trabalhistas com funcionários próprios ou terceirizados.
- Contratos relevantes, como obras grandes, portaria ou locação de área comum.
Modelos de contratação#
| Modelo | Como funciona | Quando faz sentido |
|---|---|---|
| Assessoria mensal | Valor fixo para consultas e acompanhamento | Prédios com demanda frequente |
| Por causa | Valor por processo, às vezes com êxito | Ações pontuais, como uma cobrança grande |
| Por demanda | Valor por parecer ou por documento | Dúvidas esporádicas |
O que pedir na proposta#
- inscrição na OAB do advogado responsável. O art. 3º da Lei nº 8.906/1994 reserva o exercício da advocacia aos inscritos;
- experiência com condomínios e referências;
- escopo do que está incluído na mensalidade e do que é cobrado à parte;
- forma de comunicação e prazo de resposta;
- relatório periódico dos processos em andamento.
O contrato de honorários#
O art. 22 do Estatuto da Advocacia assegura ao advogado os honorários convencionados, os fixados por arbitramento judicial e os de sucumbência. Por isso o contrato precisa dizer:
- o escopo e o valor dos honorários convencionados;
- como ficam os honorários de sucumbência;
- quem paga custas e despesas processuais;
- o que acontece se o contrato for encerrado no meio de um processo.
Inclua a despesa no orçamento ou leve à assembleia, conforme a convenção.
Os critérios que valem para qualquer contratação, como documentos da empresa, cláusulas do contrato e responsabilidade por terceirizados, estão em como escolher fornecedor para o condomínio.
Como o Marketplace SíndicoAI ajuda#
O Marketplace SíndicoAI está em pré-lançamento, com estreia prevista para 1º/12/2026. A proposta é que você descreva o que precisa e a IA identifique os profissionais que declaram atender a sua região, explicando por que cada um foi indicado. A decisão continua sendo do síndico.
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Perguntas frequentes
- A administradora pode fazer a parte jurídica?
- Muitas administradoras oferecem apoio jurídico próprio ou de parceiros. Confira no contrato o que está incluído, quem é o advogado responsável e como são cobradas as ações judiciais.
- Quem fica com os honorários de sucumbência?
- O Estatuto da Advocacia assegura ao advogado inscrito na OAB os honorários convencionados, os fixados por arbitramento judicial e os de sucumbência. Combine no contrato como eles se relacionam com o valor pago pelo condomínio.
- Contratar advogado precisa de assembleia?
- Se a despesa está prevista no orçamento, em geral não. Uma ação de alto custo ou um contrato mensal novo podem exigir aprovação, conforme a convenção. Na dúvida, leve à assembleia.
- Como saber se o advogado está regular?
- Consulte a inscrição no cadastro nacional da OAB pelo nome ou número de inscrição. O exercício da advocacia é privativo dos inscritos.
Fontes
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