A infiltração na garagem é responsabilidade do condomínio?

Depende de onde nasce a água. Se a origem está em parte comum, como laje, jardim sobre a garagem ou fachada, é do condomínio. Se está dentro de uma unidade, é do proprietário dela. O laudo técnico é o que define a origem.

Posso pedir para a mesma empresa fazer o diagnóstico e a obra?

Pode, mas há conflito de interesse: quem diagnostica pode recomendar o serviço que vende. Contratar o diagnóstico de um profissional independente deixa as propostas de obra mais fáceis de comparar.

Quem paga a impermeabilização, o inquilino ou o proprietário?

Impermeabilização de laje ou cobertura costuma ser obra que interessa à estrutura ou repõe a habitabilidade do edifício, despesas extraordinárias do proprietário pela Lei do Inquilinato. Pequenos reparos de rotina podem ser ordinários. Classifique caso a caso.

Qual garantia devo exigir?

Uma garantia por escrito, com prazo, cobertura e condições, e a indicação do responsável técnico. Peça também orientações de manutenção, porque o mau uso da área, como furar a manta, costuma excluir a garantia.

Impermeabilização em condomínio: como contratar e comparar propostas

Diagnóstico antes do orçamento#

Infiltração é o problema em que a mancha aparece num lugar e a água entra em outro. Sem diagnóstico, cada empresa propõe a solução que imagina, e as propostas não se comparam.

O primeiro passo é um laudo técnico que diga:

a origem provável da água;
a extensão da área a tratar;
o sistema de impermeabilização recomendado;
o que precisa ser demolido e refeito, como piso ou jardim;
a urgência.

A origem também decide quem paga entre condomínio e unidade. O critério está em infiltração: de quem é a responsabilidade.

Normas técnicas e tipos de serviço#

As duas normas da ABNT que orientam o serviço são:

ABNT NBR 9575 — Impermeabilização: seleção e projeto, que trata de como escolher e projetar a impermeabilização;
ABNT NBR 9574, que trata da execução.

Peça que a proposta diga qual sistema será usado e por quê, com base no laudo. Sem preço inventado, compare pelo que importa:

Problema	O que pedir no laudo	O que pedir na proposta
Laje de cobertura	Estado da manta, caimentos, ralos	Sistema, remoção da proteção, testes de estanqueidade
Jardim sobre garagem	Raízes, drenagem, origem da umidade	Retirada e reposição do jardim, drenagem
Caixa d’água ou piscina	Trincas, juntas, tipo de revestimento	Sistema compatível com água potável, se for o caso
Fachada e juntas	Trincas, vedação de esquadrias	Área tratada, acesso por andaime ou balancim

Obra: quem aprova e como ratear#

O síndico deve conservar as partes comuns (art. 1.348, V, do Código Civil), e o dono do edifício responde por danos de ruína causada por falta de reparos manifestamente necessários (art. 937). A aprovação segue o art. 1.341:

reparo necessário sem despesa excessiva: o síndico pode fazer;
necessário e urgente com despesa excessiva: o síndico faz e convoca a assembleia imediatamente;
necessário, não urgente, com despesa excessiva: só com autorização da assembleia;
obra útil, como melhorar uma área que não tem problema, depende da maioria dos condôminos.

Veja se o síndico pode contratar sem assembleia. Se o caixa não cobrir, a assembleia decide também a cobrança, como o rateio extraordinário.

Na locação, obras que interessem à estrutura integral do imóvel e obras para repor as condições de habitabilidade são despesas extraordinárias, do proprietário (art. 22, parágrafo único, a e c, da Lei do Inquilinato).

ART e garantia#

A obra deve ter responsável técnico, com ART ou RRT. A Lei nº 6.496/1977 sujeita à ART os contratos de obras de engenharia (art. 1º) e diz que ela define os responsáveis técnicos (art. 2º).

Exija por escrito:

prazo e cobertura da garantia;
o que a exclui, como perfurar a manta ou instalar algo sobre ela sem avaliação;
teste de estanqueidade antes de cobrir a impermeabilização, quando aplicável;
orientações de manutenção da área.

Quando refazer e o que esperar da injeção#

Caixa d’água e lajes. Refazer a impermeabilização é indicado quando o laudo aponta perda de estanqueidade: manchas e umidade abaixo da laje, trincas no reservatório, manta exposta ou rompida. Em caixa d’água, o sistema precisa ser compatível com água potável, e o serviço costuma ser feito junto com a limpeza do reservatório.

Injeção. A impermeabilização por injeção trata a infiltração pelo lado de dentro, injetando produto em trincas e juntas. Pode resolver casos pontuais, como infiltração em paredes e tetos de garagem, mas não substitui a correção da origem quando a água entra por uma laje ou jardim sem proteção. Peça ao responsável técnico que diga, no laudo, se a injeção resolve o seu caso e qual garantia a empresa oferece.

Como contratar e comparar#

Contrate o diagnóstico, de preferência de profissional independente.
Envie o laudo a todas as empresas como escopo, com o roteiro de como pedir orçamento.
Compare sistema, área, prazo, garantia e o que será refeito, não só o total.
Leve à assembleia, quando necessário, o laudo e a tabela comparativa.
Acompanhe a obra com o responsável técnico e registre as etapas.

Os critérios que valem para qualquer contratação, como documentos da empresa, cláusulas do contrato e responsabilidade por terceirizados, estão em como escolher fornecedor para o condomínio.

Como o Marketplace SíndicoAI ajuda#

O Marketplace SíndicoAI está em pré-lançamento, com estreia prevista para 1º/12/2026. A proposta é que você descreva o problema, como “infiltração no teto da garagem, abaixo do jardim”, e a IA identifique a especialidade e as empresas que declaram atender a sua região, explicando por que cada uma foi indicada. Ela também escreve o pedido de orçamento. A decisão continua sendo do síndico e, quando for o caso, da assembleia.

Peça acesso antecipado ao Marketplace SíndicoAI: é gratuito para síndicos e administradoras e abre em 1º/12/2026.