Como pedir orçamento para o condomínio e comparar propostas

O que um bom pedido de orçamento precisa ter#

Um pedido de orçamento é um escopo escrito. Ele diz à empresa o que precisa ser feito, onde e em que condições. Quanto menos a empresa precisa adivinhar, mais parecidas as propostas ficam e mais fácil é comparar.

Sete itens resolvem a maior parte dos casos:

1. Problema ou serviço. Descreva o que acontece, não a solução que você imagina. “Mancha de umidade no teto da garagem, abaixo do jardim” orienta melhor do que “impermeabilizar a laje”. Para esse caso, veja impermeabilização em condomínio.
2. Local e porte. Endereço, bairro, número de torres, andares e unidades, e a área afetada, se você souber.
3. Prazo. Quando o serviço precisa começar e terminar, e se há uma data que não pode ser perdida (vencimento de documento, assembleia marcada).
4. Acesso e horário. Dias e horários permitidos pelo regimento interno, uso de elevador, vaga para veículo, necessidade de interromper água ou energia.
5. Documentos exigidos. CNPJ, contrato e, quando o serviço tem responsável técnico, a ART ou o RRT. Peça na cotação, não depois de escolher.
6. Garantia. Pergunte o prazo e o que ela cobre. Proposta sem garantia por escrito não tem garantia.
7. Formato da resposta. Peça preço separado por item (material, mão de obra, deslocamento), forma de pagamento e validade da proposta.

Modelo de pedido de orçamento para copiar#

O texto pronto, com os sete itens e blocos de escopo para manutenção recorrente, obra, serviço sanitário e equipe terceirizada, está no modelo de pedido de orçamento. Preencha os colchetes e envie o mesmo texto a todas as empresas.

Guarde o texto enviado junto com as respostas. Ele é a prova de que todas as empresas receberam a mesma informação.

Como comparar propostas com o mesmo escopo#

Compare primeiro se as propostas orçaram o mesmo serviço: escopo, o que ficou de fora, prazo, garantia e documentos. Só depois olhe preço e pagamento. A planilha comparativa de orçamentos segue essa ordem em três tabelas e termina com o registro da escolha. Assim a decisão não fica com a proposta mais bem diagramada.

Três sinais de que a comparação não fecha:

• Uma proposta inclui material e a outra não. Peça a complementação antes de comparar o total.
• Uma empresa propõe outra solução. Pode ser melhor, mas é outro escopo. Peça às demais que orcem a alternativa, ou trate como uma opção separada.
• Os prazos de garantia têm bases diferentes. “Um ano” sobre a mão de obra não é o mesmo que “um ano” sobre o serviço inteiro.

Erros que deixam as propostas incomparáveis#

• Pedir por telefone. Cada empresa ouve uma versão diferente do problema.
• Mandar fotos para uma empresa e não para as outras. Informação desigual gera preço desigual.
• Aceitar proposta sem escopo escrito. “Serviço completo” não diz o que está incluído.
• Comparar só o valor final. O mais barato pode estar orçando menos serviço.
• Deixar a validade vencer. Proposta vencida pode ser reajustada; peça a renovação antes da assembleia, se ela vai votar.
• Não registrar o motivo da escolha. Sem isso, a escolha vira opinião na prestação de contas.

Quando a contratação precisa passar pela assembleia#

Cotar, comparar e conduzir o serviço é trabalho do síndico. O art. 1.348, V, do Código Civil atribui a ele diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores. Decidir gastos fora do previsto é outra coisa.

A regra geral está no art. 1.341:

A lei não diz o que é “despesa excessiva”. Muitas convenções fixam um valor acima do qual o síndico precisa de aprovação, e essa cláusula vale para o seu prédio. Confira a convenção antes de assinar. A diferença entre os tipos de obra está nos verbetes obra necessária, obra útil e obra voluptuária.

Serviços recorrentes, como dedetização, limpeza de reservatório, manutenção de elevador e de portão automático, costumam entrar no orçamento anual. Pelo art. 1.348, VI, o síndico elabora esse orçamento e, pelo art. 1.350, a assembleia o aprova. Quando o serviço já está previsto ali, a cotação é execução do que foi aprovado. Quando não está, a conta pode exigir rateio extraordinário, que também passa pela assembleia. Como classificar o gasto está em despesas ordinárias e extraordinárias.

Se a contratação for à votação, leve à assembleia o escopo enviado, as propostas e a tabela de comparação. Com o mesmo material, os condôminos votam sobre alternativas reais, e não sobre a impressão de quem apresentou.

Como o Marketplace SíndicoAI ajuda#

O Marketplace SíndicoAI está em pré-lançamento, com estreia prevista para 1º/12/2026. A proposta é que você descreva o problema com as suas palavras e a IA identifique a especialidade e as empresas que declaram atender a sua região, explicando por que cada uma foi indicada. Ela também escreve o pedido de orçamento com o contexto da conversa. A decisão continua sendo do síndico e, quando for o caso, da assembleia.

Peça acesso antecipado ao Marketplace SíndicoAI: é gratuito para síndicos e administradoras e abre em 1º/12/2026.

O que fazer na prática#

1. Leia a convenção para saber se há número mínimo de orçamentos ou valor acima do qual a assembleia precisa aprovar.
2. Escreva o escopo uma vez, usando o modelo de pedido de orçamento.
3. Envie o mesmo texto a todas as empresas, com o mesmo prazo de resposta.
4. Agende as visitas técnicas em datas próximas, quando o serviço exigir.
5. Preencha a planilha comparativa antes de olhar o preço total.
6. Registre a escolha e o motivo e guarde tudo no arquivo do condomínio.
7. Leve à assembleia quando o gasto for obra útil, voluptuária ou despesa excessiva fora do orçamento aprovado.