Resposta direta
DependeDepende do tipo de gasto. O síndico pode contratar sozinho a conservação das partes comuns e os serviços já previstos no orçamento aprovado. Obras e reparos necessários também dispensam autorização prévia, salvo quando a despesa é excessiva e não urgente. Obras úteis e voluptuárias dependem de votação, pelo art. 1.341 do Código Civil.
A lei não define o que é "despesa excessiva". Muitas convenções fixam um valor acima do qual o síndico precisa de aprovação do conselho ou da assembleia. Se a sua tiver essa cláusula, ela vale.
O que diz a lei#
O síndico executa. Ele deve diligenciar a conservação das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços (art. 1.348, V) e elabora o orçamento anual (art. 1.348, VI), que a assembleia aprova (art. 1.350). Contratar o que já está previsto nesse orçamento é cumprir o que foi aprovado.
Para obras, a regra é o art. 1.341:
| Situação | Precisa de assembleia? |
|---|---|
| Obra ou reparo necessário, sem despesa excessiva | Não (§ 1º) |
| Necessário e urgente, com despesa excessiva | Não antes; a assembleia é convocada imediatamente (§ 2º) |
| Necessário, não urgente, com despesa excessiva | Sim, assembleia especialmente convocada (§ 3º) |
| Obra útil | Sim, maioria dos condôminos (inciso II) |
| Obra voluptuária | Sim, dois terços dos condôminos (inciso I) |
A diferença entre os tipos está em obra necessária, obra útil e obra voluptuária.
O que a convenção pode exigir#
Como a lei não define “despesa excessiva”, a convenção costuma preencher esse espaço. Cláusulas frequentes:
- valor-limite por contratação acima do qual o síndico precisa de aprovação;
- exigência de parecer do conselho antes de contratos longos ou caros;
- número mínimo de orçamentos, tratado em quantos orçamentos o condomínio precisa pedir.
Leia a convenção e as atas recentes antes de assinar. A tabela completa do que o síndico decide sozinho e do que depende de votação está em atribuições do síndico.
O que fazer na prática#
- Verifique se o gasto está no orçamento aprovado. Se está, a contratação é execução.
- Classifique a obra: necessária, útil ou voluptuária.
- Confira o valor-limite da convenção.
- Se precisar de votação, leve à assembleia o escopo e as propostas comparadas. O roteiro está em como pedir orçamento para o condomínio.
- Se o gasto não couber no caixa, a assembleia decide também a forma de cobrança, como o rateio extraordinário.
Perguntas frequentes
- E se for uma emergência, como um vazamento grave?
- Obra ou reparo necessário e urgente pode ser feito antes da assembleia, mesmo com despesa excessiva. Nesse caso, o § 2º do art. 1.341 exige que o síndico dê ciência à assembleia, convocada imediatamente.
- Trocar a empresa de um serviço que já existe precisa de assembleia?
- Em geral, não, se o serviço está no orçamento aprovado e o novo contrato não aumenta o gasto de forma relevante. Confira a convenção: ela pode exigir aprovação para contratos acima de um valor ou de um prazo.
- Contratar portaria remota precisa de assembleia?
- Sim, na prática. A mudança altera a despesa de forma relevante e costuma envolver a rescisão de contratos de trabalho, decisões que cabem à assembleia.
- O que acontece se o síndico contratar algo que dependia de votação?
- O gasto pode ser questionado na prestação de contas e a assembleia pode não aprová-lo. Em caso de irregularidade, o art. 1.349 permite a destituição do síndico por maioria absoluta em assembleia especialmente convocada.
Fontes
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