Resposta direta
Contratar síndico profissional é uma escolha da assembleia, não do conselho nem do síndico atual. O art. 1.347 do Código Civil admite que o cargo seja exercido por quem não é condômino, por prazo não superior a dois anos, renovável. As competências continuam sendo as nove do art. 1.348.
Antes de qualquer proposta, leia a convenção: algumas restringem a candidatura a condôminos, e essa cláusula vale enquanto não for alterada. Sem essa leitura, a assembleia corre o risco de eleger alguém que o próprio documento do prédio impede.
O contrato define disponibilidade, escopo, remuneração e entrega de documentos. A eleição continua sendo ato da assembleia. Um ponto de partida para a convocação está no modelo de edital; profissionais da região aparecem na Rede SíndicoAI.
O que a lei permite — e o que ela não organiza#
O art. 1.347 é a porta de entrada:
A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Esse é o fundamento do síndico profissional. Não há um regime paralelo de atribuições. As nove competências do art. 1.348 valem iguais — convocar assembleia, representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir as normas, zelar pelas partes comuns, orçar, cobrar, prestar contas, contratar o seguro. O mapa está em o que faz um síndico.
O que a lei não faz: não define preço, horário, equipe de apoio nem o que acontece nas férias. Isso nasce do contrato e da convenção.
A remuneração do síndico morador costuma ser isenção de taxa. A do profissional é contratual. Os dois caminhos precisam aparecer no orçamento; o detalhe está em síndico pode receber remuneração pelo cargo?.
O filtro que vem antes de qualquer proposta#
Abra a convenção na cláusula de administração. Três perguntas:
- A candidatura está restrita a condôminos? Se sim, a assembleia que elege um externo sem alterar a convenção entrega um mandato frágil. Alterar a convenção exige dois terços dos votos dos condôminos, pelo art. 1.351 — do universo inteiro, não dos presentes.
- Há regra própria de eleição, chapa ou antecedência? A forma e o prazo de convocação estão na convenção, pelo art. 1.334, III. O Código Civil não fixa antecedência federal.
- A convenção já trata de remuneração e de delegação? O art. 1.348, § 2º, permite transferir funções administrativas com aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário. Isso importa se o profissional vai conviver com uma administradora.
Sem essa leitura, o resto do checklist é teatro.
Checklist: da decisão à posse#
Use nesta ordem. Pular etapa é o que depois vira “ninguém sabia o que estava contratando”.
1. Nomeie o problema. Falta de candidato, mandato abandonado, conflito de interesse, obra complexa, contas atrasadas. A comparação com o síndico morador está em síndico profissional ou síndico morador.
2. Defina o escopo por escrito, antes de ouvir preço. O que o profissional faz e o que continua com administradora, zeladoria e conselho. Sem isso, cada proposta descreve um emprego diferente.
3. Convoque assembleia com pauta específica. Contratação, critérios, remuneração e eleição precisam estar na ordem do dia. “Assuntos gerais” não sustenta essa deliberação. Quem convoca a AGE é o síndico ou um quarto dos condôminos, pelo art. 1.355. O art. 1.354 impede deliberar se todos não forem convocados. O texto-base está em modelo de edital para contratar síndico profissional.
4. Compare propostas pelo mesmo roteiro. Experiência em prédio do mesmo porte, disponibilidade, substituição em férias, seguro de responsabilidade, forma de prestar contas, o que acontece na rescisão. Preço sem escopo não é comparável.
5. Eleja em assembleia e registre na ata. O mandato nasce da deliberação, não da assinatura isolada do contrato. O rito de eleição continua valendo.
6. Assine o contrato depois da ata, não no lugar dela. Escopo, horário, prazo de retorno, remuneração, periodicidade das contas, entrega de documentos na saída, aviso prévio e o que acontece se a assembleia destituir.
7. Planeje a transição. Senhas, pastas, contratos vigentes, processos em curso, chaves e o arquivo de comunicação. Mandato acaba; o arquivo é do condomínio.
O que o contrato precisa dizer#
Não há formulário federal. Há itens sem os quais a relação vira discussão semântica no primeiro feriado.
| Item | Por que existe |
|---|---|
| Escopo e o que está de fora | Evita cobrar do síndico o trabalho da administradora |
| Horário e prazo de retorno | A disponibilidade nasce do contrato, não do Código Civil |
| Canal oficial e emergência | Celular pessoal não é plano de contingência |
| Remuneração e reajuste | Entra no orçamento e na prestação de contas |
| Periodicidade das contas | O art. 1.348, VIII, cobra contas anuais e quando exigidas |
| Substituição em ausência | Férias e doença não podem esvaziar o cargo |
| Documentos na entrada e na saída | O próximo síndico herda o arquivo, não a memória |
| Rescisão e destituição | O art. 1.349 continua valendo; o contrato não o revoga |
A destituição, se chegar, é assembleia especialmente convocada e maioria absoluta dos membros. O procedimento está em como destituir um síndico.
Onde encontrar profissionais#
A Rede SíndicoAI é um diretório: pesquisa por cidade, bairro ou especialidade, comparação de perfis e contato direto com o profissional. Não substitui a leitura da convenção nem a assembleia. Serve para sair da lista de indicações de corredor e ver gente que atua na região.
Três cuidados que valem para qualquer origem — rede, indicação ou administradora:
- peça referências de condomínios de porte parecido, não só de um prédio emblemático;
- confirme quem de fato atende o seu, se a pessoa acumula vários mandatos;
- não aceite “eu resolvo tudo no WhatsApp” como plano de gestão. Canal é ferramenta; mandato é outra coisa.
O que fazer na prática#
- Leia a convenção hoje, antes de marcar visita com ninguém.
- Escreva o escopo em uma página e use o mesmo texto com todos os candidatos.
- Use o edital-modelo e prove a convocação unidade a unidade.
- Vote o mandato e o contrato na mesma assembleia, com a ordem do dia explícita.
- Guarde a ata, o contrato e o pacote de transição fora do e-mail pessoal de quem está saindo.
O profissional bem contratado não apaga assembleia, conselho nem documento do prédio. Ele assume o cargo que a lei já descreveu — com horário e escopo que a lei não descreveu.
Perguntas frequentes
- A convenção pode proibir síndico que não mora no prédio?
- Pode restringir a candidatura a condôminos, e a restrição vale enquanto não for alterada. O art. 1.347 permite que o síndico não seja condômino, mas não impede a convenção de estabelecer exigência própria. Alterar essa cláusula exige o quórum do art. 1.351: dois terços dos votos dos condôminos — do total, não só dos presentes.
- Contratar síndico profissional dispensa assembleia?
- Não. O cargo é eletivo. O art. 1.347 diz que a assembleia escolherá um síndico. O contrato organiza a relação de prestação de serviço; ele não substitui a eleição nem a ata. Sem deliberação, o condomínio não tem síndico profissional — tem um prestador sem mandato.
- Qual é o quórum para eleger o profissional?
- A lei não fixa quórum especial para a eleição, então vale a regra geral dos arts. 1.352 e 1.353, salvo se a convenção exigir quórum maior. Já a destituição, se a relação azedar, segue o art. 1.349: assembleia especialmente convocada e maioria absoluta dos membros.
- Síndico profissional substitui a administradora?
- Não automaticamente. São papéis diferentes. O síndico administra e representa o condomínio, pelo art. 1.348. A administradora executa funções delegadas, na forma do § 2º do mesmo artigo, se a assembleia aprovar. Muitos condomínios mantêm as duas; outros concentram. O contrato precisa dizer o que cada um faz, para ninguém cobrar do outro o que não foi contratado.
- Quanto custa?
- Não há piso nem teto na lei federal. O valor é o que a assembleia aprovar no contrato, e varia com porte do prédio, escopo e disponibilidade. Trate a remuneração como despesa do condomínio: ela entra no orçamento e na prestação de contas. Comparar só o preço, sem escopo, é o jeito mais rápido de contratar errado.
Fontes
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