Resposta direta
Instalar split no apartamento não é só escolher o BTU. A condensadora visível na fachada entra na vedação do art. 1.336, III, do Código Civil e do art. 10 da Lei nº 4.591/1964; o dreno que molha o vizinho segue o critério da origem da água; e o circuito elétrico se dimensiona pela corrente da placa, não pelo número de BTU da propaganda.
Não há lei federal que fixe modelo, altura ou disjuntor. Convenção e regimento definem o padrão. Sem padrão, a assembleia aprova um — o mesmo caminho do envidraçamento — em vez de autorizar aparelho por aparelho.
Reforço da rede comum é obra em parte comum: assembleia, quórum da natureza da obra e rateio. O aparelho e o ramal da unidade cabem a quem instala.
O que o síndico precisa entender#
O pedido parece doméstico: “vou colocar um split”. No prédio, ele vira três assuntos ao mesmo tempo.
Elétrica. O aparelho pede circuito capaz de levar a corrente da placa, de forma contínua, nos dias mais quentes — quando todo mundo liga o próprio.
Fachada e vizinhança. A unidade externa (condensadora) muda a aparência do prédio se ficar visível, pinga se o dreno for improvisado e faz ruído na janela de alguém.
Quem paga. O split da sala é da unidade. O reforço do quadro geral, se o estudo mostrar que a entrada comum não aguenta o verão inteiro, é deliberação de assembleia.
Fato. O art. 1.336, III, coloca entre os deveres do condômino não alterar forma e cor da fachada, das partes e esquadrias externas. O art. 10 da Lei nº 4.591/1964 repete a vedação e, no § 2º, admite a obra que modifique a fachada só com a aquiescência da unanimidade dos condôminos. Observação. Unanimidade quase nunca se obtém; o caminho realista é o padrão único, o mesmo descrito em posso fechar a varanda ou mudar a fachada?. Hipótese. A sua convenção já pode ter ponto de instalação, cor do suporte e obrigação de ocultar a condensadora — leia antes de notificar ou de autorizar.
Split: duas caixas e uma grandeza que confunde#
Split (do inglês “separado”) é o sistema em duas peças:
- evaporadora — a caixa interna, que esfria o ar do cômodo;
- condensadora — a caixa externa, que despeja o calor para fora e onde está o compressor, fonte usual do ruído.
Tubos de gás refrigerante e o dreno (cano da água condensada) ligam as duas. Água no peitoril do vizinho quase nunca é “chuva no revestimento”: é dreno curto, entupido ou apontado para a fachada.
BTU/h (unidade térmica britânica por hora) mede capacidade de refrigeração — a quantidade de calor que o aparelho consegue retirar do ambiente. Não mede o que o relógio registra.
Consumo elétrico está em watt (W) ou quilowatt (kW) na placa, e em kWh na conta. A Etiqueta Nacional de Conservação de Energia (ENCE), no Programa Brasileiro de Etiquetagem do Inmetro, informa classe de eficiência e o consumo anual estimado. A página oficial dos condicionadores de ar aponta a Portaria Inmetro nº 269/2021 como o regulamento da etiquetagem e usa o IDRS (índice de desempenho de resfriamento sazonal) na etiqueta nova. Fato: a etiqueta existe para comparar aparelhos. Hipótese: o kWh real da sua unidade depende de clima, isolamento, horas de uso e manutenção — a ENCE não é a fatura.
A relação elétrica é a mesma do carregador na garagem:
potência (W) ≈ tensão (V) × corrente (A)
energia (kWh) = potência (kW) × tempo (horas)
Exemplo de conta, não de projeto. Um aparelho cuja placa indica cerca de 1.000 W (1 kW), ligado oito horas, usa cerca de 8 kWh naquele dia. Um segundo aparelho com o mesmo BTU e melhor eficiência pode usar menos corrente para o mesmo frio. Por isso o síndico não deve aceitar “é só 12 mil BTU” como evidência de que o disjuntor antigo basta.
Três termos do quadro, na primeira vez:
- Circuito dedicado — fiação e proteção só daquele aparelho, sem dividir com chuveiro, micro-ondas ou iluminação.
- Disjuntor — abre o circuito se a corrente passar do valor escolhido no projeto. Substituir por um maior “para parar de desarmar”, sem trocar o cabo, é a gambiarra clássica.
- Bitola — espessura do cabo. Corrente alta em cabo fino gera calor.
A NBR 5410 trata de instalações elétricas de baixa tensão; a NBR 16.280 organiza o plano de reforma na edificação. Nenhuma das duas é lei. O condomínio as transforma em procedimento pelo regimento e pela exigência de ART ou RRT.
Onde pode ir a condensadora#
O critério prático da fachada continua o mesmo: se muda a aparência do prédio visto de fora, é fachada. A pergunta posso instalar ar-condicionado na fachada é o recorte da condensadora; a tabela de alteração de fachada já inclui a unidade externa quando visível.
Fachada e peitoril. Ponto único, suporte padronizado, grade ou nicho, cor combinada com a esquadria. Fora disso, é alteração.
Área comum (laje, casa de máquinas, ático). Continua parte comum. Uso exclusivo de uma laje não autoriza furar, ancorar ou pingar em terceiro sem a regra do prédio. Despesas de parte comum de uso exclusivo incumbem a quem dela se serve (art. 1.340).
Dreno. A água condensada precisa de destino: ramal de esgoto da unidade, tubo previsto no projeto, bandeja com saída. Gotejamento na janela de baixo é uso prejudicial à salubridade, no campo do art. 1.336, IV. A responsabilidade segue a origem da água — o mesmo critério de infiltração, que já aponta aparelho instalado como conta do proprietário da unidade. A pergunta gotejamento do ar-condicionado repete o critério para a água condensada.
Ruído. Compressores na parede do quarto alheio geram conflito de sossego. O Código Civil não fixa decibéis. Limites em número vêm de norma técnica e de legislação municipal, e variam. O caminho interno está em barulho em condomínio: regimento, notificação e, se for o caso, o dever do art. 1.336, IV. Não cite um “limite nacional” que a lei federal não traz.
Quem paga o reforço elétrico#
Separe o que é da unidade do que é de todos.
| Item | Quem tende a pagar |
|---|---|
| Aparelho, suporte, dreno e mão de obra na unidade | quem instala |
| Circuito a partir do medidor da unidade | quem instala |
| Furo em viga, laje ou prumada sem projeto | ninguém deveria pagar: não se faz |
| Troca do quadro geral, alimentador ou aumento de carga da unidade consumidora comum | condomínio, via assembleia |
| Energia do split da sala | conta da unidade (na locação, art. 23, VIII, da Lei do Inquilinato) |
| Energia do ar-condicionado do salão ou da portaria | áreas comuns, rateio da convenção |
A rede geral de eletricidade é parte comum (art. 1.331, § 2º). Obra útil pede maioria dos condôminos; voluptuária, dois terços; acréscimo em partes comuns para aumentar a utilização, dois terços dos votos (arts. 1.341 e 1.342). O mapa está em quórum de assembleia.
Na locação, pintura de fachada e instalação de certos equipamentos novos nas partes comuns aparecem no rol de despesas extraordinárias do parágrafo único do art. 22 da Lei do Inquilinato; manutenção de instalações elétricas de uso comum, no § 1º, d, do art. 23. O detalhe está em despesas ordinárias e extraordinárias e em inquilino ou proprietário: quem paga.
Hipótese. Se dez aparelhos novos na mesma coluna saturam o ramal, o laudo é que diz se o reforço é necessário. Sem laudo, o síndico não tem base para ratear nem para barrar com número inventado.
Manutenção que evita o próximo chamado#
Observação de boa prática, extraída do uso — não é prazo legal. Filtro sujo faz o aparelho trabalhar mais, puxar mais corrente e fazer mais barulho. Dreno sem limpeza transborda. Suporte corroído solta condensadora. O manual do fabricante é a fonte da periodicidade; este guia não inventa “a cada X meses”.
Quando a água ou o ruído já atingiu o vizinho:
- registrar data, fotos e o ponto visível;
- notificar o titular da unidade, com prazo, nunca só no grupo;
- se a origem for parte comum (laje, fachada sem impermeabilização), o condomínio entra pelo dever de conservação do art. 1.348, V.
Instalação sem plano de reforma onde o regimento o exige é descumprimento interno, com a multa do art. 1.336, § 2º, se a convenção a prever, além da obrigação de desfazer do § 1º do art. 10 da Lei nº 4.591/1964.
O que a assembleia precisa decidir#
Um padrão de ar-condicionado bem escrito define:
- ponto permitido da condensadora (nicho, lateral, laje);
- modelo de suporte e de grade, se houver;
- regra de dreno e proibição de gotejar na fachada;
- exigência de circuito dedicado, ART ou RRT e comunicação prévia;
- horário de instalação;
- prazo de adequação para quem já instalou fora do padrão;
- o que fazer com aparelho de área comum (salão, portaria, academia).
Se o padrão vai para a convenção, o quórum é o do art. 1.351 — dois terços dos votos dos condôminos. Se cabe no regimento, segue o rito da convenção para alterar o regimento. Não use “assuntos gerais”.
Checklist do síndico#
- Ler o padrão já existente na convenção e no regimento.
- Recusar instalação fora do ponto, da cor ou sem dreno.
- Exigir memorial: rota da tubulação, dreno, circuito (tensão, corrente, disjuntor, bitola) e ART ou RRT.
- Não autorizar “aumentar o disjuntor” sem projeto do cabo.
- Quando vários pedidos coincidirem, pedir estudo de carga da coluna ou do ramal — o mesmo raciocínio da recarga na garagem.
- Tratar gotejamento e ruído com notificação individual, fato e prazo.
- Levar padrão à assembleia se o prédio já estiver heterogêneo, em vez de multar só o último.
- Separar na ata: aparelho privativo × reforço de rede comum.
Checklist do morador#
- Ler o padrão antes de comprar o aparelho.
- Olhar a ENCE e a placa (V, A, W), não só o BTU.
- Contratar quem emita ART ou RRT e preveja dreno até destino adequado.
- Se for inquilino, obter consentimento escrito do locador (art. 23, VI, da Lei do Inquilinato).
- Comunicar a obra com antecedência e horário do regimento.
- Não apoiar condensadora em gradil, no vizinho ou em tubo de queda.
- Limpar filtro e dreno segundo o manual; goteira no andar de baixo é sua, se a origem for o aparelho.
- Guardar nota fiscal, ART e fotos do suporte.
O que fazer na prática#
Trate split como obra que toca parte comum, mesmo quando a evaporadora fica na sala. A pergunta útil não é “esse morador tem direito a ter calor?”. É: o padrão protege a fachada, o vizinho e o quadro ao mesmo tempo?
Se a pauta da assembleia for carga elétrica da edificação inteira, leia também carregadores elétricos no condomínio. Os dois pedidos saturan o mesmo ramal — e os dois se resolvem com estudo, ata e circuito dedicado, não com favor no WhatsApp.
Perguntas frequentes
- Posso instalar a condensadora na fachada?
- Só dentro do padrão da convenção ou do regimento, ou depois de a assembleia aprovar um. Unidade externa visível altera a aparência do prédio, e o art. 1.336, III, veda ao condômino alterar forma e cor da fachada. O art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 fala em unanimidade para a obra que modifique a fachada. Na prática, os condomínios aprovam um padrão único e o incorporam aos documentos, como no envidraçamento da varanda.
- BTU alto precisa de disjuntor maior?
- Não automaticamente. BTU/h mede capacidade de refrigeração — quanto o aparelho esfria. Corrente e potência elétricas estão na placa e na Etiqueta Nacional de Conservação de Energia. Dois splits com o mesmo BTU podem puxar correntes diferentes se um for mais eficiente. O eletricista dimensiona circuito, disjuntor e bitola a partir da placa, não a partir do anúncio.
- O vizinho de baixo reclama de goteira. De quem é?
- Se a água nasce no dreno ou na bandeja do seu aparelho, a responsabilidade é do proprietário da unidade, pelo mesmo critério da infiltração: origem, não destino. O art. 1.336, IV, veda uso prejudicial à salubridade dos demais. Conserto, calha e destinação correta da água condensada cabem a quem instalou fora do padrão ou sem dreno.
- Quem paga para reforçar o quadro do prédio?
- A rede geral de eletricidade é parte comum, pelo art. 1.331, § 2º. Reforço de alimentador, quadro geral ou demanda contratada da unidade consumidora comum é obra em parte comum, com quórum do art. 1.341 ou, se for acréscimo para aumentar a utilização, do art. 1.342. O split da unidade e o circuito depois do medidor dela não se socializam. A assembleia registra as duas linhas na ata para não misturar boleto.
- Inquilino pode instalar split?
- Perante o condomínio, a unidade responde. Na locação, o locatário não modifica a forma interna ou externa sem consentimento escrito do locador, pelo art. 23, VI, da Lei do Inquilinato. Energia de consumo da unidade está no art. 23, VIII. Condensadora na fachada mexe em parte comum: o aluguel não substitui a regra do prédio.
- Ar-condicionado do salão de festas entra no rateio?
- Sim, se o equipamento é de uso comum. Manutenção de instalações e equipamentos elétricos de uso comum é despesa ordinária, na alínea d do § 1º do art. 23 da Lei do Inquilinato. Instalar equipamento novo nas partes comuns tende a ser extraordinária, no rol do parágrafo único do art. 22. Consumo de luz e força das áreas comuns é ordinário, alínea b do mesmo § 1º.
Fontes
Links verificados na data indicada. Se encontrar algo desatualizado, avise-nos.
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil) — fachada, segurança e partes comuns
- Lei nº 4.591/1964 — vedações ao condômino e alteração de fachada
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — despesas e modificações
- Lei nº 6.496/1977 — Anotação de Responsabilidade Técnica
- Lei nº 12.378/2010 — Registro de Responsabilidade Técnica
- Inmetro — Programa Brasileiro de Etiquetagem, condicionadores de ar