Resposta direta
DependeDepende de onde nasce a água, não de onde ela aparece. Se a origem está no dreno, na bandeja ou na tubulação do aparelho da unidade, a responsabilidade é do proprietário daquela unidade, pelo art. 1.336, IV, do Código Civil, que veda uso prejudicial à salubridade dos demais.
Se a origem está em parte comum — laje, fachada sem impermeabilização, prumada coletiva — a responsabilidade é do condomínio, que conserva as partes comuns pelo art. 1.348, V. O critério é o mesmo da infiltração: origem, não destino.
Conserto, calha e destinação correta da água condensada cabem a quem instalou fora do padrão ou sem dreno. O síndico notifica o titular da unidade com fato, foto e prazo, nunca só no grupo.
Origem, não destino#
É o mesmo critério de infiltração: de quem é a responsabilidade. Água condensada de split quase nunca é “chuva no revestimento”: é dreno da condensadora curto, entupido ou apontado para a fachada.
Unidade. Dreno, bandeja, ramal próprio, aparelho instalado — proprietário daquela unidade (art. 1.336, IV; arts. 186 e 927 quando houver dano).
Parte comum. Laje, fachada, prumada coletiva — condomínio (art. 1.348, V).
A dificuldade quase nunca é jurídica: é provar a origem. O primeiro passo é técnico.
O que o padrão exige#
Água condensada precisa de destino: ramal de esgoto da unidade, tubo previsto no projeto, bandeja com saída. Gotejar na janela de baixo é uso prejudicial à salubridade.
Quem instala condensadora na fachada sem dreno soma dois problemas: aparência e água. O pedido de instalação já pede a rota do dreno no memorial.
O que fazer nas primeiras 48 horas#
- Registrar data, fotos e o ponto visível.
- Notificar o titular da unidade, com prazo, pela forma que comprove o envio — o guia de como comprovar comunicação existe para isso.
- Se a origem parecer parte comum, o condomínio entra pelo dever de conservação.
- Não tampe o dreno alheio e não resolva no grupo.
Ruído da mesma caixa segue barulho em condomínio. São canais diferentes: água e sossego. Os dois cabem no art. 1.336, IV.
Perguntas frequentes
- Pingou na janela de baixo. É sempre o de cima?
- Quase sempre, se o dreno do split de cima está curto, entupido ou apontado para a fachada. Confirme a origem. Água que nasce na impermeabilização da laje ou na fachada comum não se cobra do vizinho só porque apareceu no peitoril.
- O síndico é obrigado a intervir?
- Sim quando a água atinge parte comum ou mais de uma unidade, ou quando o regimento já disciplina o dreno. Conflito restrito a duas janelas ainda pede registro e notificação: o dever de salubridade do art. 1.336, IV, é do condômino, e o síndico faz cumprir a norma interna, pelo art. 1.348, IV.
- Posso tampar o dreno do vizinho?
- Não. Ninguém entra em unidade alheia nem mexe no equipamento de terceiro por conta própria. Registre data e fotos, comunique o síndico por escrito e, se a recusa persistir, o caminho é o mesmo da infiltração: prova da tentativa e, se preciso, via judicial para perícia.
- Inquilino ou dono responde pelo dreno?
- Perante o condomínio, a unidade responde. Na locação, manutenção do que o locatário usa no dia a dia tende a caber a ele; instalação nova e alteração de forma dependem de consentimento escrito do locador, pelo art. 23, VI, da Lei do Inquilinato. O prédio não espera a discussão do aluguel para estancar a água.
- Condensadora na fachada piora o gotejamento?
- Ponto fora do padrão, sem tubo até destino adequado, é o caso típico. A condensadora visível já é questão de fachada. O dreno improvisado soma salubridade. Os dois se resolvem no mesmo padrão de instalação, não em duas brigas.
Fontes
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