Resposta direta
O PMOC, Plano de Manutenção, Operação e Controle, é exigido pela Lei nº 13.589/2018 em edifícios de uso público e coletivo que tenham ambientes climatizados artificialmente. O plano organiza a manutenção dos sistemas de ar-condicionado para manter a qualidade do ar.
A lei não define o que é edifício de uso coletivo. Por isso, a aplicação a condomínios residenciais é uma questão de interpretação. Se o condomínio tem áreas comuns climatizadas usadas por muitas pessoas, como salão de festas, academia ou espaço gourmet, ter um PMOC é a opção mais segura e costuma custar pouco frente ao contrato de manutenção.
Contrate empresa que faça a manutenção e elabore o plano com responsável técnico, e guarde os registros.
O que diz a lei#
O art. 1º da Lei nº 13.589/2018 diz que todos os edifícios de uso público e coletivo que possuem ambientes de ar interior climatizado artificialmente devem dispor de PMOC dos sistemas de climatização, para eliminar ou minimizar riscos à saúde dos ocupantes.
O art. 2º define ambiente climatizado, sistema de climatização e manutenção. O art. 3º diz que o PMOC deve obedecer a parâmetros de qualidade do ar regulamentados pela Anvisa (Resolução nº 9/2003 e alterações) e às normas técnicas da ABNT.
O condomínio precisa?#
A lei não define “uso coletivo”. Na dúvida:
| Situação do condomínio | Recomendação |
|---|---|
| Sem ar-condicionado em áreas comuns | Não se aplica |
| Aparelhos em áreas comuns pouco usadas | Avalie com o responsável técnico |
| Salão, academia ou espaço gourmet climatizados e muito usados | Tenha o PMOC |
Os aparelhos das unidades são dos moradores e seguem as regras de instalação do prédio; veja ar-condicionado em condomínio.
O que o plano deve ter#
- identificação do prédio e dos ambientes climatizados;
- inventário dos equipamentos;
- rotina de manutenção, limpeza e troca de filtros;
- responsável técnico;
- registro das manutenções executadas.
Como contratar#
- Liste os aparelhos e ambientes das áreas comuns.
- Peça propostas de manutenção que incluam a elaboração do PMOC e a responsabilidade técnica.
- Defina a rotina e o relatório de cada visita.
- Coloque as datas no calendário de obrigações.
Na locação, manutenção e conservação de equipamentos de uso comum são despesas ordinárias, pagas pelo inquilino (art. 23, § 1º, d e e, da Lei do Inquilinato).
Os critérios que valem para qualquer contratação, como documentos da empresa, cláusulas do contrato e responsabilidade por terceirizados, estão em como escolher fornecedor para o condomínio.
Como o Marketplace SíndicoAI ajuda#
O Marketplace SíndicoAI está em pré-lançamento, com estreia prevista para 1º/12/2026. A proposta é que você descreva o que precisa e a IA identifique as empresas que declaram atender a sua região, explicando por que cada uma foi indicada. A decisão continua sendo do síndico.
Peça acesso antecipado ao Marketplace SíndicoAI: é gratuito para síndicos e administradoras e abre em 1º/12/2026.
Perguntas frequentes
- O ar-condicionado dos apartamentos entra no PMOC do condomínio?
- Não. Os aparelhos das unidades são dos moradores. O PMOC, quando aplicável, trata dos sistemas das áreas comuns.
- Quem pode elaborar o PMOC?
- Profissional habilitado, que assume a responsabilidade técnica pelo plano. Peça a anotação de responsabilidade técnica à empresa.
- Quem paga a manutenção do ar-condicionado das áreas comuns?
- O condomínio. Na locação, é manutenção de equipamento de uso comum, despesa ordinária paga pelo inquilino.
Fontes
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