Calendário de obrigações do condomínio: licenças e manutenções

As manutenções, licenças e prazos que o síndico precisa acompanhar, com a base legal de cada um, quem define a periodicidade e quem contratar.

Por que manter um calendário#

O síndico deve diligenciar a conservação das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços (art. 1.348, V, do Código Civil). Se faltar reparo cuja necessidade era manifesta e houver ruína, o dono do edifício responde pelos danos (art. 937). Um calendário com datas e documentos é a forma de cumprir o dever e de provar que ele foi cumprido.

Ele também protege a transição de mandato. O síndico tem mandato de até dois anos (art. 1.347), mas as licenças e os laudos passam de um mandato para o outro.

Obrigações administrativas#

Obrigação	Base legal	Quando
Assembleia ordinária	Código Civil, art. 1.350	Anual, na forma da convenção
Orçamento anual	Código Civil, art. 1.348, VI	Elaborado pelo síndico, aprovado na assembleia
Prestação de contas	Código Civil, art. 1.348, VIII	Anualmente e quando exigida
Seguro da edificação	Código Civil, art. 1.346	Renovar antes do fim da vigência da apólice
Eleição do síndico	Código Civil, art. 1.347	Mandato de até dois anos

Obrigações técnicas#

A periodicidade técnica depende de regra estadual, municipal ou de norma técnica. A coluna “quem define” diz onde procurar.

Item	Quem define a periodicidade	Referência de exemplo	Guia
AVCB	Corpo de Bombeiros do estado	Em SP, três anos para habitação multifamiliar (IT 01/2025)	AVCB
Extintores e hidrantes	ABNT NBR 12962 e regulamento estadual	Empresa com registro no Inmetro (Portaria 58/2022)	Extintores
SPDA (para-raios)	ABNT NBR 5419 e projeto do prédio	Periodicidade informada pelo responsável técnico	SPDA
Elevador	Lei municipal	Em São Paulo, inspeção anual com RIA (Lei 10.348/1987)	Elevador
Caixa d’água	Norma sanitária estadual ou municipal	Semestral é a prática mais difundida	Caixa d’água
Dedetização	Avaliação técnica e prazo de assistência no comprovante (RDC 622/2022)	Próxima data pelo comprovante da empresa	Dedetização
Inspeção predial	Lei municipal, quando houver	Sem lei local, decisão de gestão com base no laudo	Inspeção predial

Os exemplos de São Paulo mostram como a regra funciona, mas não valem para outras cidades e estados. Confira a regra local de cada item.

O que muda por cidade e estado#

Segurança contra incêndio é estadual: validade do AVCB, brigada e documentos exigidos mudam de estado para estado.
Elevador e inspeção predial são, em geral, municipais.
Caixa d’água e controle de pragas seguem normas sanitárias estaduais e municipais, além da regra nacional da Anvisa para as empresas de dedetização.

Ao montar o seu calendário, anote ao lado de cada item qual regra local você consultou e quando.

Como montar e manter o calendário#

Liste os itens do seu prédio a partir do projeto aprovado no Corpo de Bombeiros, dos contratos vigentes e da tabela acima.
Para cada item, registre: regra local, data da última execução, próxima data, empresa, contato e onde está o documento.
Defina alertas com 60 a 90 dias de antecedência para licenças e com 30 dias para manutenções.
Cote com antecedência, usando o mesmo escopo para todas as empresas, como em como pedir orçamento.
Leve ao orçamento anual o que é recorrente e ao fundo ou à assembleia o que é obra. Veja manutenção preventiva.
Apresente o calendário ao conselho e na assembleia ordinária.

Como organizar os documentos#

Guarde, por item e por ano: licença ou laudo, ART ou RRT quando houver, certificado ou comprovante do serviço, contrato e proposta escolhida. O arquivo é do condomínio, não do síndico. As atribuições ligadas a isso estão em atribuições do síndico.

Como o Marketplace SíndicoAI ajuda#

O Marketplace SíndicoAI está em pré-lançamento, com estreia prevista para 1º/12/2026. A proposta é que, quando um item do calendário se aproximar, você descreva o que precisa e a IA identifique as empresas que declaram atender a sua região, explicando por que cada uma foi indicada. Ela também escreve o pedido de orçamento. A decisão continua sendo do síndico.

Peça acesso antecipado ao Marketplace SíndicoAI: é gratuito para síndicos e administradoras e abre em 1º/12/2026.

Perguntas frequentes

Existe um calendário oficial de obrigações do condomínio?

Não. As obrigações administrativas vêm do Código Civil, mas as técnicas dependem do Corpo de Bombeiros do estado, da prefeitura, da vigilância sanitária e das normas técnicas. Cada prédio monta o seu a partir dessas regras.

Onde guardar os documentos de cada obrigação?

No arquivo do condomínio, físico ou digital, organizado por obrigação e por ano. Licenças, laudos, certificados e contratos precisam passar de um mandato para o outro.

O que fazer se descobrir uma obrigação vencida?

Regularize o quanto antes, começando pelo que afeta a segurança das pessoas. Registre a data em que descobriu e as providências tomadas, e informe o conselho.

A administradora cuida do calendário?

Pode cuidar, se o contrato incluir. Mesmo assim, a responsabilidade pela conservação continua sendo do síndico. Peça à administradora a tabela atualizada e confira os vencimentos.