Resposta direta
Antes de contratar, classifique a obra, porque isso define quem aprova. Pelo art. 1.341 do Código Civil, obras necessárias podem ser feitas pelo síndico (com regras para despesa excessiva), obras úteis dependem da maioria dos condôminos e obras voluptuárias de dois terços. Acréscimos para facilitar ou aumentar a utilização das partes comuns dependem de dois terços (art. 1.342).
Retrofit é a modernização de sistemas e espaços de um prédio antigo. Costuma combinar obras de natureza diferente, por isso divida o projeto por itens e vote cada um com o quórum certo.
Contrate com projeto e responsável técnico com ART, plano de reforma conforme a NBR 16280, contrato com escopo, cronograma, medições, garantia e retenção de pagamento.
Classifique a obra#
| Tipo | Exemplo | Quem aprova |
|---|---|---|
| Necessária | Reparar laje que vaza | Síndico; regras para despesa excessiva (art. 1.341, §§) |
| Útil | Melhorar acessibilidade, trocar sistemas | Maioria dos condôminos (art. 1.341, II) |
| Voluptuária | Decoração de luxo | Dois terços (art. 1.341, I) |
| Acréscimo em área comum | Novo espaço gourmet | Dois terços (art. 1.342) |
As definições estão em obra necessária, obra útil e obra voluptuária. O art. 1.342 também proíbe construções nas partes comuns que prejudiquem a utilização das partes próprias ou comuns.
Passo a passo para aprovar a obra#
- Diagnóstico: laudo ou avaliação técnica do problema.
- Escopo: o que será feito, com o roteiro de como pedir orçamento.
- Orçamentos: propostas com o mesmo escopo, comparadas na planilha comparativa.
- Classificação: necessária, útil, voluptuária ou acréscimo, para saber o quórum (tabela acima).
- Convocação: edital com a obra, a empresa, o valor e a forma de custeio na ordem do dia. Use o kit assembleia de obra.
- Votação: com o quórum certo e registro em ata.
- Contrato: com escopo, cronograma, retenção e garantia; veja o modelo de contrato.
- Execução e recebimento: fiscalização, ordens de serviço e termo de recebimento.
- Prestação de contas na assembleia.
Retrofit#
Retrofit é modernizar um prédio antigo: elétrica, hidráulica, elevadores, acessibilidade, fachada, áreas de lazer. Como mistura obras de naturezas diferentes, divida em itens, estime cada um e vote separadamente. Comece por um diagnóstico, como a inspeção predial.
Projeto e responsabilidade técnica#
- Projeto com responsável técnico e ART (arts. 1º e 2º da Lei nº 6.496/1977).
- Plano de reforma conforme a NBR 16280, norma de reformas em edificações.
- Licenças municipais quando exigidas.
Contrato com a construtora#
- escopo detalhado e memorial descritivo;
- cronograma com marcos;
- medição e pagamento por etapa, com retenção até a entrega;
- garantia por escrito;
- seguro e responsabilidade por danos;
- multa por atraso;
- responsável técnico pela execução.
Em obras grandes, contrate fiscalização independente; veja fiscalização de obra.
Quem paga#
O condomínio, por rateio aprovado. Na locação, obras que interessem à estrutura e despesas de decoração e paisagismo das áreas comuns são extraordinárias, do proprietário (art. 22, parágrafo único, a e f, da Lei do Inquilinato).
Uma dúvida comum é a decoração do hall; veja trocar os móveis do hall precisa de assembleia?.
Os critérios que valem para qualquer contratação, como documentos da empresa, cláusulas do contrato e responsabilidade por terceirizados, estão em como escolher fornecedor para o condomínio.
Como o Marketplace SíndicoAI ajuda#
O Marketplace SíndicoAI está em pré-lançamento, com estreia prevista para 1º/12/2026. A proposta é que você descreva o que precisa e a IA identifique as empresas que declaram atender a sua região, explicando por que cada uma foi indicada. A decisão continua sendo da assembleia.
Peça acesso antecipado ao Marketplace SíndicoAI: é gratuito para síndicos e administradoras e abre em 1º/12/2026.
Perguntas frequentes
- Reformar o hall de entrada é obra útil ou voluptuária?
- Depende do que será feito. Trocar piso danificado é necessário; melhorar a circulação pode ser útil; uma decoração de luxo tende a ser voluptuária. Na dúvida, descreva a obra na convocação e vote com o quórum mais exigente.
- Preciso de alvará da prefeitura?
- Depende da obra e da legislação municipal. Mudanças estruturais, de fachada ou de área costumam exigir licença. O responsável técnico deve verificar.
- Quanto reter de pagamento até o fim da obra?
- Não há percentual legal. É comum reter uma parte até a entrega final e a correção de pendências. Defina no contrato.
Fontes
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