Resposta direta
A troca do modelo de portaria é decisão da assembleia, não do síndico, porque muda a despesa de forma relevante e costuma envolver a dispensa de empregados. O papel do síndico é levar à votação propostas comparáveis, com o custo de transição incluído.
Os modelos mais comuns são portaria própria, terceirizada, remota e híbrida. Na terceirizada, o condomínio responde de forma subsidiária pelas obrigações trabalhistas da empresa, pela Lei nº 6.019/1974. Na remota, os registros de acesso e as imagens são dados pessoais, e o condomínio passa a ter deveres da LGPD.
Compare as propostas pelo mesmo escopo: o que acontece em falha de internet ou energia, tempo de resposta, quem atende emergências e quanto custa sair do contrato.
Decisão da assembleia primeiro#
Antes de pedir proposta, entenda quem decide. O síndico executa e zela pelos serviços (art. 1.348, V, do Código Civil), mas mudar o modelo de portaria mexe no orçamento aprovado pela assembleia (art. 1.350), pode exigir instalação de equipamentos e, quase sempre, envolve a dispensa de empregados. Por isso a decisão vai à votação. Veja assembleia de condomínio.
Os limites e riscos de cada modelo, incluindo o uso de WhatsApp na portaria, estão em portaria remota e WhatsApp. Este guia trata da contratação.
Os modelos#
| Modelo | Como funciona | O que pesa na decisão |
|---|---|---|
| Própria | Porteiros empregados do condomínio | Encargos, férias, faltas e gestão de equipe ficam com o prédio |
| Terceirizada | Empresa fornece os porteiros | Responsabilidade subsidiária pelas obrigações trabalhistas |
| Remota | Central opera o acesso à distância | Depende de equipamentos, internet, energia e dados pessoais |
| Híbrida | Presencial em parte do dia, remota no restante | Exige combinar dois contratos e duas rotinas |
A definição de portaria remota, de CFTV e de controle de acesso está no glossário.
O que pedir na proposta#
Envie o mesmo escopo a todas as empresas, com o roteiro de como pedir orçamento, e peça que a proposta responda:
- Equipamentos: o que será instalado, de quem é a propriedade, quem faz a manutenção e o que acontece com eles no fim do contrato.
- Falhas: o que acontece se faltar internet ou energia, e em quanto tempo alguém chega ao prédio.
- Atendimento: tempo de resposta da central, como funcionam entregas, prestadores e visitantes.
- Emergências: quem aciona socorro, como é o contato com o síndico.
- Dados: onde ficam imagens e registros, por quanto tempo e quem acessa.
- Equipe (terceirizada): escala, substituição em faltas e comprovação de pagamentos trabalhistas.
- Contrato: prazo, reajuste, multa de rescisão e fidelidade.
Transição e contratos de trabalho#
Se o prédio tem porteiros próprios, a troca envolve rescisões, com custos definidos pela legislação trabalhista. Peça à administradora ou ao contador o cálculo antes da assembleia e inclua esse valor na comparação.
Na locação, as indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorrida antes do início da locação são despesa extraordinária, do proprietário (art. 22, parágrafo único, d, da Lei do Inquilinato). A instalação de equipamento de segurança também está entre as extraordinárias (alínea e). Salários e encargos dos empregados do condomínio são ordinários (art. 23, § 1º, a).
Na terceirização, a Lei nº 6.019/1974 exige que o contrato especifique partes, serviço, prazo e valor (art. 5º-B) e torna o condomínio subsidiariamente responsável pelas obrigações trabalhistas do período (art. 5º-A, § 5º). Mais cuidados em como escolher fornecedor.
Dados pessoais na portaria remota#
Imagens, registros de entrada e eventuais dados biométricos são dados pessoais. O condomínio é controlador desses dados (art. 5º, VI, da LGPD), precisa respeitar os princípios do art. 6º, como finalidade e transparência, e adotar medidas de segurança (art. 46). Peça à empresa que descreva essas medidas por escrito.
Como comparar empresas#
- Some o custo total de alguns anos: mensalidade, instalação, rescisões, manutenção e o que continuará sendo necessário, como zeladoria.
- Compare respostas às falhas, não só preço.
- Visite um prédio atendido pela empresa e converse com o síndico de lá.
- Leve à assembleia a tabela comparativa, o cálculo de transição e o texto do contrato.
Como o Marketplace SíndicoAI ajuda#
O Marketplace SíndicoAI está em pré-lançamento, com estreia prevista para 1º/12/2026. A proposta é que você descreva o que precisa e a IA identifique as empresas que declaram atender a sua região, explicando por que cada uma foi indicada. Ela também escreve o pedido de orçamento. A decisão continua sendo da assembleia.
Peça acesso antecipado ao Marketplace SíndicoAI: é gratuito para síndicos e administradoras e abre em 1º/12/2026.
Perguntas frequentes
- O síndico pode trocar a portaria sem assembleia?
- Na prática, não. A mudança altera a despesa de forma relevante, costuma envolver dispensa de empregados e instalação de equipamentos, e por isso precisa ser votada. Confira o quórum e a forma de convocação na convenção.
- Quem paga a rescisão dos porteiros, o inquilino ou o proprietário?
- Depende da data. A Lei do Inquilinato coloca entre as despesas extraordinárias, do proprietário, as indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorridas antes do início da locação. Para dispensas durante a locação, a questão é discutida; consulte a administradora ou um advogado.
- A portaria remota é mais barata?
- Pode ser, mas depende do prédio. Some mensalidade, instalação de equipamentos, custo de rescisão e eventuais rondas ou zeladoria que continuarão necessárias. Compare o custo total em alguns anos, não só a mensalidade.
- Preciso de aviso de câmera e política de dados?
- O condomínio trata dados pessoais de quem entra e sai, como imagens e registros. A LGPD exige finalidade clara, transparência e segurança desses dados. Peça à empresa que informe onde os dados ficam, por quanto tempo e quem acessa.
Fontes
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