Resposta direta
Para contratar uma administradora, a assembleia precisa aprovar a delegação. O art. 1.348, § 2º, do Código Civil permite que o síndico transfira funções administrativas a outra pessoa, com aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. A responsabilidade de prestar contas continua com o síndico.
Antes de pedir propostas, defina o escopo por escrito: o que a administradora fará (boletos, cobrança, folha, contabilidade, obrigações fiscais, apoio à assembleia) e o que continua com o síndico. Só assim as propostas ficam comparáveis.
No contrato, deixe claros o escopo, a taxa de administração e o reajuste, os prazos de entrega, quem guarda os documentos e o que acontece na rescisão.
O que a administradora faz e o que continua com o síndico#
A administradora executa a rotina: emissão de boletos, cobrança, folha de pagamento, contabilidade, obrigações fiscais e trabalhistas, apoio à assembleia. O fundamento é o art. 1.348, § 2º, do Código Civil: o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, com aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
O que não muda: o síndico continua elaborando o orçamento (art. 1.348, VI) e prestando contas (art. 1.348, VIII), mesmo que a administradora prepare os números. A comparação entre os papéis está em síndico profissional ou administradora.
Checklist antes de pedir proposta#
- Leia a convenção para ver se ela restringe a delegação.
- Liste o que você quer delegar: financeiro, cobrança, pessoal, contábil, fiscal, jurídico, assembleias, manutenção.
- Defina o que é rotina e o que é cobrado à parte, como assembleias extras, cobrança judicial ou segunda via de documentos.
- Defina os prazos de entrega do balancete, da folha e das guias.
- Envie o mesmo escopo a todas as administradoras.
Como comparar propostas#
| Critério | O que perguntar |
|---|---|
| Escopo incluído | O que está na taxa e o que é cobrado à parte |
| Taxa de administração | Fixa, por unidade ou percentual; como é reajustada |
| Atendimento | Quem é o gerente da conta, quantos prédios ele atende |
| Prestação de contas | Formato e prazo do balancete; acesso online |
| Conta bancária | Conta em nome do condomínio, não da administradora |
| Documentos | Onde ficam e como são devolvidos na saída |
| Referências | Condomínios de porte parecido atendidos hoje |
A taxa de administração é despesa do condomínio e entra no orçamento aprovado em assembleia (art. 1.350).
O que o contrato deve dizer#
- escopo detalhado, com o que está fora;
- poderes delegados, em linha com a ata da assembleia;
- valor, forma de reajuste e serviços cobrados à parte;
- prazos de entrega e penalidade por atraso;
- movimentação financeira em conta do condomínio;
- propriedade dos documentos e forma de devolução;
- prazo, aviso prévio, multa de rescisão e plano de transição.
Na troca de empresa, esse último item faz diferença. Veja troca de administradora.
Na assembleia#
Leve as propostas comparadas, a minuta do contrato e a definição do que será delegado. A ata deve registrar a aprovação da delegação e seus limites. O rito está em assembleia de condomínio.
Os critérios que valem para qualquer contratação, como documentos da empresa, cláusulas do contrato e responsabilidade por terceirizados, estão em como escolher fornecedor para o condomínio.
Como o Marketplace SíndicoAI ajuda#
O Marketplace SíndicoAI está em pré-lançamento, com estreia prevista para 1º/12/2026. A proposta é que você descreva o que precisa e a IA identifique as empresas que declaram atender a sua região, explicando por que cada uma foi indicada. Ela também escreve o pedido de orçamento. A decisão continua sendo da assembleia.
Peça acesso antecipado ao Marketplace SíndicoAI: é gratuito para síndicos e administradoras e abre em 1º/12/2026.
Perguntas frequentes
- O síndico pode contratar a administradora sozinho?
- A transferência de funções administrativas depende de aprovação da assembleia, pelo art. 1.348, § 2º, do Código Civil, salvo disposição em contrário da convenção. Leve a proposta escolhida à votação.
- A administradora pode assinar pelo condomínio?
- Só dentro dos poderes que receber. O § 2º do art. 1.348 permite transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, com aprovação da assembleia. O contrato e a ata devem dizer o que foi delegado.
- Taxa de administração em percentual ou valor fixo?
- As duas formas existem. Percentual sobre a arrecadação acompanha o tamanho do orçamento; valor fixo é mais previsível. Compare o custo anual de cada proposta com o mesmo escopo.
- Quem fica com os documentos do condomínio?
- O condomínio. Defina no contrato que boletos, contratos, folhas, livros e arquivos digitais são do condomínio e serão entregues ao fim do contrato, em formato utilizável.
Fontes
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