Resposta direta
DependeO síndico profissional ocupa o cargo de síndico: é eleito pela assembleia, pelo art. 1.347 do Código Civil, e responde pelas competências do art. 1.348, como representar o condomínio, zelar pelas partes comuns e prestar contas. A administradora é uma empresa contratada para executar funções delegadas, com aprovação da assembleia, pelo art. 1.348, § 2º.
Um não substitui o outro automaticamente. Muitos condomínios têm os dois; outros concentram tarefas em um só. O que define a divisão é o contrato de cada um, que precisa dizer quem faz o quê.
O que diz a lei#
O art. 1.347 do Código Civil diz que a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino. É a base do síndico profissional. Ele exerce as competências do art. 1.348: convocar a assembleia, representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir as normas, zelar pelas partes comuns, elaborar o orçamento, cobrar, prestar contas e contratar o seguro.
A administradora entra pelo § 2º do art. 1.348: o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, com aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Quem faz o quê na prática#
| Tarefa | Síndico (morador ou profissional) | Administradora (se contratada) |
|---|---|---|
| Representar o condomínio | Sim | Só se delegado |
| Decidir prioridades e conduzir a gestão | Sim | Não |
| Emitir boletos e cobrar | Supervisiona | Executa |
| Folha, eSocial e guias | Supervisiona | Executa |
| Balancete e contabilidade | Revisa | Prepara |
| Prestar contas à assembleia | Sim | Apoia |
O que fazer na prática#
- Escreva o escopo de cada um antes de contratar.
- Evite sobreposição: a mesma tarefa paga duas vezes.
- Registre a delegação na ata, com os limites.
Como contratar cada um está em como contratar síndico profissional e como contratar uma administradora.
Não há exigência legal de formação para o cargo; veja síndico precisa fazer curso?.
Perguntas frequentes
- Com síndico profissional ainda preciso de administradora?
- Depende do escopo contratado. Alguns profissionais fazem a gestão e terceirizam a rotina contábil e de pessoal; outros trabalham junto com uma administradora. Compare os dois contratos para não pagar duas vezes pela mesma tarefa.
- A administradora pode ser eleita síndica?
- O art. 1.347 permite que o síndico não seja condômino, e a convenção pode trazer regras próprias. Mesmo quando a mesma empresa ocupa os dois papéis, o cargo de síndico nasce da eleição em assembleia, não do contrato de administração.
- Quem responde pelas contas?
- O síndico. O art. 1.348, VIII, atribui a ele prestar contas à assembleia, ainda que os números sejam preparados pela administradora.
Fontes
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