Resposta direta
Telhado, calhas, rufos e ralos da cobertura são partes comuns, e mantê-los é dever do condomínio. Revise antes da estação de chuvas: limpe calhas e ralos, troque telhas quebradas, verifique rufos e vedações. Folhas e sujeira acumuladas são a causa mais comum de transbordamento e infiltração no último andar.
O trabalho na cobertura é em altura e segue a NR-35: análise de risco, pontos de ancoragem e trabalhadores treinados. Exija isso da empresa.
Atenção ao terraço de cobertura de uso exclusivo: pelo art. 1.344 do Código Civil, as despesas de conservação ficam com o proprietário do terraço, de modo que não haja danos às unidades de baixo.
O que é do condomínio#
O telhado é parte comum, pelo art. 1.331, § 2º, do Código Civil, e o síndico deve diligenciar sua conservação (art. 1.348, V). A exceção é o terraço de cobertura de uso exclusivo: as despesas de conservação são do proprietário do terraço, de modo que não haja danos às unidades de baixo (art. 1.344). Veja terraço de cobertura.
Sinais de problema#
- manchas e goteiras no último andar;
- água transbordando das calhas na chuva;
- telhas quebradas ou deslocadas;
- rufos soltos e vedações ressecadas;
- ralos da laje entupidos.
Rotina antes das chuvas#
| Item | O que fazer |
|---|---|
| Calhas e ralos | Limpar folhas e sujeira, testar escoamento |
| Telhas | Trocar quebradas, recolocar deslocadas |
| Rufos e vedações | Refixar, revedar |
| Impermeabilização | Inspecionar lajes e manta |
| SPDA | Verificar captores e descidas |
Se houver infiltração na laje, veja impermeabilização em condomínio. O SPDA fica na cobertura; veja SPDA.
Segurança#
A cobertura é trabalho em altura (NR-35, item 35.2.1). Exija análise de risco (item 35.5.5), ancoragem e treinamento. O condomínio deve acompanhar o cumprimento pela empresa (item 35.3.1, f). Veja pontos de ancoragem.
Quem paga#
Limpeza e conservação de uso comum são despesas ordinárias (art. 23, § 1º, c, da Lei do Inquilinato). Troca completa do telhado tende a ser obra que interessa à estrutura, extraordinária (art. 22, parágrafo único, a). Falta de reparos manifestamente necessários pode gerar responsabilidade por danos (art. 937 do Código Civil).
Os critérios que valem para qualquer contratação, como documentos da empresa, cláusulas do contrato e responsabilidade por terceirizados, estão em como escolher fornecedor para o condomínio.
Como o Marketplace SíndicoAI ajuda#
O Marketplace SíndicoAI está em pré-lançamento, com estreia prevista para 1º/12/2026. A proposta é que você descreva o que precisa e a IA identifique as empresas que declaram atender a sua região, explicando por que cada uma foi indicada. A decisão continua sendo do síndico.
Peça acesso antecipado ao Marketplace SíndicoAI: é gratuito para síndicos e administradoras e abre em 1º/12/2026.
Perguntas frequentes
- De quanto em quanto tempo limpar as calhas?
- Não há regra legal. Prédios com árvores próximas precisam de limpezas mais frequentes. Faça ao menos uma revisão antes das chuvas e depois de tempestades.
- Quem paga a infiltração vinda do telhado?
- Se a origem é o telhado comum, o condomínio. Se é o terraço de cobertura de uso exclusivo, o proprietário dele, pelo art. 1.344 do Código Civil. A origem é definida tecnicamente.
- Trocar o telhado inteiro precisa de assembleia?
- Se for reparo necessário e urgente, o síndico pode agir e avisar a assembleia. Troca planejada com valor alto depende de aprovação, pelo art. 1.341.
Fontes
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