Resposta direta
Antes de fechar com uma empresa de manutenção predial, defina o que ela vai cobrir a partir do plano de manutenção do prédio, escolha entre contrato fixo, por chamado ou misto, e escreva o SLA: em quanto tempo a empresa atende e resolve cada tipo de chamado. Sem isso, as propostas não se comparam e o contrato não diz o que cobrar.
Para o que for serviço de engenharia, como laudos, vistorias e intervenções projetadas, peça a ART do responsável técnico. A Lei nº 6.496/1977 sujeita à ART todo contrato de obra ou serviço de engenharia, e a Lei nº 5.194/1966 exige que a empresa e seus profissionais estejam registrados no CREA. Confira também quais sistemas, como elevador, gás e incêndio, ficam com empresas especializadas.
Quando contratar uma empresa de manutenção predial#
O síndico deve diligenciar a conservação das partes comuns (art. 1.348, V, do Código Civil) e prever a despesa no orçamento anual (art. 1.348, VI). O dono do edifício responde pelos danos da ruína que vier de falta de reparos cuja necessidade fosse manifesta (art. 937). Manutenção feita tarde custa mais e pode gerar responsabilidade.
Uma empresa de manutenção faz sentido quando:
- o plano de manutenção predial lista mais atividades do que a equipe do prédio consegue executar;
- os chamados corretivos se repetem e cada um vira uma cotação nova;
- o prédio tem sistemas que pedem técnico, como bombas, quadros elétricos e portões, e ninguém acompanha as preventivas;
- uma inspeção predial apontou pendências que precisam de rotina, não de obra.
Comece pelo plano. É ele que diz o que precisa ser feito, com que frequência e de onde vem cada periodicidade. A empresa executa o plano; não é ela quem deve inventá-lo do zero.
O que entra e o que fica de fora#
“Manutenção predial” não tem definição legal. Cada empresa usa o termo para um pacote diferente, e é por isso que o escopo precisa estar escrito.
| Costuma entrar no contrato | Costuma ficar com empresa especializada |
|---|---|
| Hidráulica das áreas comuns: registros, ralos, boias, descargas | Elevadores |
| Elétrica de baixa tensão: iluminação, tomadas, quadros | Extintores e sistemas de combate a incêndio |
| Bombas de recalque e de drenagem | Instalações de gás |
| Portões, fechaduras e pequenos reparos de serralheria | SPDA (para-raios) e laudos |
| Reparos civis pequenos: rejuntes, revestimentos, retoques | Obras: impermeabilização, fachada, estrutura |
| Inspeção de telhado, calhas e caixas de passagem | Limpeza de caixa d’água e controle de pragas |
Os sistemas da segunda coluna têm regras próprias de quem pode prestar o serviço e com que frequência. Veja os guias de manutenção de elevador, extintores, instalações de gás e SPDA. Se a mesma empresa propuser cobrir um deles, confira se ela tem a habilitação que aquele sistema exige.
Modelos de serviço: contrato fixo, por chamado ou misto#
| Modelo | Como funciona | A favor | Contra |
|---|---|---|---|
| Contrato fixo | Mensalidade com visitas preventivas e chamados inclusos até um teto | Previsibilidade e prazo garantido | Paga-se mesmo em mês sem problema; o teto precisa ser claro |
| Por chamado | Cada visita é orçada e paga à parte | Só paga quando usa | Sem prazo garantido; cada chamado vira negociação |
| Misto | Mensalidade para a preventiva e tabela de preço para corretivas | Separa rotina de imprevisto | Exige conferir a tabela e o volume de corretivas |
| Posto residente | Técnico da empresa trabalha no prédio em horário fixo | Resposta imediata no horário | Vira terceirização de mão de obra, com as obrigações dela |
No posto residente, o condomínio passa a ter um trabalhador da empresa nas suas dependências, e responde subsidiariamente pelas obrigações trabalhistas do período (art. 5º-A, § 5º, da Lei nº 6.019/1974). Os documentos a conferir todo mês são os mesmos da empresa de limpeza terceirizada.
Para decidir entre fixo e por chamado, levante o que o prédio gastou com chamados avulsos nos últimos doze meses e quanto tempo cada um levou para ser atendido. Esse histórico é a melhor base de comparação.
SLA: o que escrever no contrato#
SLA, do inglês service level agreement, é o acordo de nível de serviço: os prazos e as condições de atendimento que a empresa se compromete a cumprir. Não há prazo legal; quem fixa é o contrato. Classifique os chamados por prioridade e defina, para cada uma, o prazo de atendimento e o de solução.
| Prioridade | Exemplo de situação | O que definir |
|---|---|---|
| Emergência | Vazamento ativo, falta de água no prédio, quadro elétrico desarmado | Atendimento 24 horas, prazo de chegada e contenção |
| Urgente | Bomba reserva parada, portão sem fechar, iluminação de garagem apagada | Prazo de chegada em dias úteis e prazo de solução |
| Programado | Ralo lento, revestimento solto em área sem passagem, retoque de pintura | Prazo de solução e agendamento com o síndico |
| Preventivo | Atividades do plano de manutenção | Calendário de visitas e relatório de cada uma |
Complete o SLA com:
- canal de abertura: telefone de emergência, e-mail ou aplicativo, e quem do condomínio pode abrir chamado;
- horário de cobertura: dias úteis, fins de semana, noites;
- registro: número do chamado, horário de abertura, chegada e encerramento em ordem de serviço;
- consequência: desconto na mensalidade quando o prazo não for cumprido, calculado sobre o relatório mensal;
- relatório mensal: chamados abertos e fechados, prazos cumpridos e preventivas executadas contra o plano.
Escolha prazos que a empresa consiga cumprir e que façam sentido para o seu prédio. SLA impossível vira cláusula ignorada.
ART: quando pedir e o que conferir#
A Lei nº 6.496/1977 sujeita à ART todo contrato, escrito ou verbal, de obra ou serviço profissional de engenharia (art. 1º). A ART define os responsáveis técnicos (art. 2º), e a falta dela sujeita o profissional ou a empresa à multa (art. 3º). Em arquitetura, o registro equivalente é o RRT, no CAU (art. 45 da Lei nº 12.378/2010).
Na manutenção predial, isso alcança o que é trabalho de engenharia: laudos, vistorias, a elaboração ou revisão do plano de manutenção e intervenções que dependem de cálculo ou projeto. A Lei nº 5.194/1966 reforça o ponto: laudos e projetos só têm valor jurídico quando assinados por profissional habilitado (art. 13), e são nulos os contratos de engenharia firmados com quem não é habilitado (art. 15).
Pergunte na proposta quais serviços terão ART, de que tipo e em nome de quem. O responsável técnico da empresa não substitui a ART do serviço contratado. Veja a diferença em ART e RRT.
Documentos a exigir#
| Documento | Quando | Por quê |
|---|---|---|
| CNPJ com atividade compatível | Na proposta | Identifica quem responde |
| Registro da empresa e dos responsáveis técnicos no CREA | Na proposta, se houver engenharia | Art. 59 da Lei nº 5.194/1966 |
| ART do contrato ou de cada serviço técnico | Na assinatura ou antes do serviço | Art. 1º da Lei nº 6.496/1977 |
| Seguro de responsabilidade civil | Na proposta | Boa prática: cobre danos a moradores e a terceiros |
| Treinamento da equipe para trabalho em altura, quando houver | Antes do primeiro serviço | Boa prática: telhado, fachada e caixas d’água |
| Tabela de preços de mão de obra e regra para peças | Na proposta | Base para conferir corretivas |
| Modelo de relatório e de ordem de serviço | Na proposta | Mostra o que você vai receber todo mês |
| Referências de outros condomínios | Na proposta | Boa prática: pergunte sobre prazos de atendimento |
| Documentos trabalhistas mensais | Todo mês, se houver posto residente | Responsabilidade subsidiária da Lei nº 6.019/1974 |
Como pedir orçamentos#
- Parta do plano de manutenção. Anexe a lista de sistemas e atividades da planilha do plano de manutenção, com o que fica com a empresa e o que fica com especializadas.
- Liste os equipamentos: quantidade, modelo e idade de bombas, portões, quadros e o que mais estiver no escopo.
- Mande o histórico: chamados dos últimos doze meses, com o que quebrou e quanto custou.
- Use o bloco “manutenção recorrente” do modelo de pedido de orçamento e peça que a proposta diga: visitas por mês, chamados inclusos, prazos de atendimento propostos, tabela de mão de obra extra e regra das peças.
- Ofereça visita técnica a todas e o mesmo prazo de resposta.
Como comparar propostas#
Use a planilha comparativa de orçamentos e acrescente estas linhas, que são as que mais variam entre empresas de manutenção:
- custo anual estimado: mensalidade mais as corretivas que o histórico indica, pela tabela de cada empresa;
- peças: inclusas, cobradas a preço de custo ou com margem;
- SLA proposto: prazos por prioridade e cobertura fora do horário comercial;
- equipe: técnicos próprios ou subcontratados, e quem responde pelo subcontratado;
- relatório: o que a empresa entrega todo mês;
- ART: quais serviços terão ART e quem assina.
A proposta mais barata que exclui peças, limita chamados e não fixa prazo pode sair mais cara no fim do ano.
Cláusulas que importam#
Parta do modelo de contrato de prestação de serviço e garanta:
- escopo anexo, com a lista de sistemas e atividades e o que está fora;
- SLA com prioridades, prazos, canal e desconto por descumprimento;
- peças e materiais: regra de cobrança e aprovação prévia acima de um valor;
- garantia de cada serviço executado;
- ordem de serviço assinada a cada visita e relatório mensal;
- ART dos serviços técnicos, entregue antes da execução;
- subcontratação só com aviso ao condomínio e responsabilidade da contratada;
- danos e seguro;
- prazo, reajuste e rescisão, com a entrega do histórico de chamados e da documentação técnica no fim do contrato.
Quem aprova#
Contratar a manutenção prevista no orçamento é execução do que a assembleia aprovou (arts. 1.348, VI, e 1.350 do Código Civil). Quando a manutenção revela uma obra, a regra muda: obras necessárias podem ser feitas pelo síndico, mas as de despesa excessiva e não urgentes dependem da assembleia, e as úteis e voluptuárias exigem votação (art. 1.341). A convenção pode fixar um valor-limite. Veja se o síndico pode contratar sem assembleia.
Na locação, a manutenção das instalações de uso comum é despesa ordinária, do inquilino (art. 23, § 1º, d, da Lei nº 8.245/1991); reformas que interessem à estrutura integral do imóvel são extraordinárias, do proprietário (art. 22, parágrafo único, a). A divisão completa está em despesas ordinárias e extraordinárias.
Fiscalização depois da contratação#
- Confira a ordem de serviço de cada visita antes de aceitar o relatório mensal.
- Compare o relatório com o plano: as preventivas do mês foram feitas?
- Meça o SLA: chamados fora do prazo geram o desconto previsto, sem negociação caso a caso.
- Atualize o plano com o que a empresa encontrou e guarde os comprovantes, inclusive as ARTs.
- Leve o resumo ao conselho a cada trimestre e use-o na prestação de contas.
Para o recebimento de serviços maiores, use o termo de recebimento de serviço.
Erros comuns#
- Contratar “manutenção geral” sem escopo. Cada chamado vira discussão sobre o que estava incluído.
- SLA sem consequência. Prazo que não gera desconto não muda nada.
- Peças “à parte” sem regra. Sem tabela ou aprovação prévia, a conta das corretivas fica aberta.
- Aceitar laudo ou intervenção técnica sem ART. É o documento que diz quem responde pelo serviço.
- Deixar a mesma empresa diagnosticar, orçar e executar obras grandes sem segunda opinião. Para obra, contrate projeto e fiscalização de obra independentes.
- Não guardar o histórico. Ele é a base da próxima cotação e da prestação de contas.
O roteiro geral está em contratação de fornecedores. Quando a manutenção apontar a necessidade de projeto ou laudo, veja como contratar engenheiro ou arquiteto.
Perguntas frequentes
- A empresa de manutenção predial precisa ter engenheiro?
- Para executar obras ou serviços de engenharia, sim. A Lei nº 5.194/1966, no art. 59, diz que as empresas que executam esses serviços só podem iniciar as atividades depois de registradas no CREA, junto com os profissionais do seu quadro técnico. Pequenos reparos rotineiros não exigem engenheiro, mas laudos, vistorias e intervenções técnicas exigem profissional habilitado e ART.
- Contrato fixo sai mais caro que pagar por chamado?
- Depende do prédio. Some o que o condomínio gastou com chamados avulsos nos últimos doze meses e compare com o custo anual do contrato, incluindo peças e o que fica de fora. O contrato fixo compra previsibilidade e prazo de atendimento; o avulso só cobra quando há chamado, mas não garante quando a empresa vem.
- O zelador pode fazer a manutenção do prédio?
- Pode fazer o que estiver nas atribuições dele e não exigir habilitação técnica, como trocar lâmpadas, limpar ralos e acompanhar prestadores. Serviços de engenharia, como laudos e intervenções em sistemas elétricos, de gás ou estruturais, precisam de profissional habilitado com ART.
- Quem paga a manutenção em apartamento alugado?
- A manutenção e a conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum são despesas ordinárias, do inquilino (art. 23, § 1º, d, da Lei nº 8.245/1991). Obras de reforma que interessem à estrutura integral do imóvel são extraordinárias, do proprietário (art. 22, parágrafo único, a).
Fontes
Links verificados na data indicada. Se encontrar algo desatualizado, avise-nos.
- Lei nº 6.496/1977 — Anotação de Responsabilidade Técnica
- Lei nº 5.194/1966 — exercício das profissões de engenheiro e engenheiro-agrônomo
- Lei nº 12.378/2010 — exercício da Arquitetura e Urbanismo
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil)
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)
- Lei nº 6.019/1974 — prestação de serviços a terceiros