Resposta direta
O plano de manutenção predial é a lista organizada de tudo o que precisa ser inspecionado, limpo, testado e consertado no prédio, com periodicidade, responsável e registro de cada atividade. A referência técnica é a ABNT NBR 5674, que trata da gestão da manutenção de edificações para preservar as características originais do prédio e evitar perda de desempenho.
Para montar o plano, comece pelo manual de uso, operação e manutenção entregue pela construtora (ABNT NBR 14037), pelas recomendações dos fabricantes e pelas exigências legais de cada sistema. Depois, organize por sistema, defina periodicidades e responsáveis, e registre cada execução.
Baixe a planilha gratuita para montar o calendário. O plano também é a forma de o síndico cumprir o dever de conservação do art. 1.348, V, do Código Civil.
O que diz a norma e a lei#
- ABNT NBR 5674: trata da gestão do sistema de manutenção de edificações, para preservar as características originais e prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação de sistemas, elementos e componentes. Inclui organização, planejamento anual e controle do processo, e trata das incumbências de proprietários, síndicos e empresas.
- ABNT NBR 14037: define o conteúdo do manual de uso, operação e manutenção que a construtora entrega. É o ponto de partida do plano.
- Código Civil: o síndico deve diligenciar a conservação das partes comuns (art. 1.348, V) e elaborar o orçamento anual (art. 1.348, VI), onde a manutenção previsível deve entrar. O dono do edifício responde pela ruína causada por falta de reparos manifestamente necessários (art. 937).
Baixe a planilha#
Baixar planilha do plano de manutenção (.xlsx)
A planilha traz os sistemas mais comuns já listados. Você preenche a periodicidade (em dias) a partir das suas fontes, a data da última execução e o responsável, e ela calcula a próxima data. Veja o passo a passo em planilha do plano de manutenção.
Como montar o plano#
- Reúna as fontes: manual da construtora, projetos, manuais dos equipamentos, contratos de manutenção, licenças e laudos.
- Liste os sistemas do prédio (tabela abaixo).
- Para cada atividade, registre a periodicidade e de onde ela veio (fabricante, norma, lei local, recomendação técnica).
- Defina o responsável: equipe do prédio ou empresa contratada.
- Leve ao orçamento anual o que é previsível.
- Registre cada execução: data, quem fez, o que encontrou, documento.
- Revise o plano todo ano e depois de cada inspeção predial.
Sistemas e onde está cada guia#
| Sistema | Guia |
|---|---|
| Licenças e obrigações legais | Calendário de obrigações |
| Segurança contra incêndio | Extintores e incêndio |
| SPDA (para-raios) | SPDA |
| Elevadores | Manutenção de elevador |
| Reservatórios | Caixa d’água |
| Bombas | Bombas de água |
| Instalações elétricas | Laudo elétrico |
| Gás | Instalações de gás |
| Cobertura e calhas | Telhado e calhas |
| Impermeabilização | Impermeabilização |
| Fachada | Limpeza de fachada |
| Portões | Portão automático |
| Controle de pragas | Dedetização |
| Piscina e lazer | Piscina, playground |
Preventiva, corretiva e inspeção#
- Preventiva: feita na data prevista, antes da falha. Veja manutenção preventiva.
- Corretiva: feita depois da falha. O plano existe para reduzi-la.
- Inspeção: avalia o estado do prédio e a qualidade da manutenção. Veja inspeção predial.
Para as rondas do dia a dia, use o checklist de vistoria das áreas comuns.
Como o Marketplace SíndicoAI ajuda#
O Marketplace SíndicoAI está em pré-lançamento, com estreia prevista para 1º/12/2026. A proposta é que, para cada sistema do plano, você descreva o que precisa e a IA identifique as empresas que declaram atender a sua região, explicando por que cada uma foi indicada. Ela também escreve o pedido de orçamento. A decisão continua sendo do síndico.
Peça acesso antecipado ao Marketplace SíndicoAI: é gratuito para síndicos e administradoras e abre em 1º/12/2026.
Perguntas frequentes
- O plano de manutenção é obrigatório?
- A lei federal não traz um formulário obrigatório. O dever de conservar as partes comuns é do síndico, pelo art. 1.348, V, do Código Civil, e o plano é a forma organizada de cumprir esse dever. A NBR 5674 é a referência técnica.
- Onde encontro as periodicidades?
- No manual de uso, operação e manutenção entregue pela construtora, nas instruções dos fabricantes, nas normas técnicas e nas exigências legais de cada sistema, como Corpo de Bombeiros, prefeitura e vigilância sanitária.
- O prédio não recebeu manual da construtora. E agora?
- Monte o plano a partir de uma inspeção predial, das recomendações dos fabricantes e das empresas de manutenção. Registre as fontes usadas para cada periodicidade.
- Quem faz o plano?
- O síndico é responsável pela gestão. Em prédios maiores, vale contratar engenheiro ou empresa especializada para estruturar o plano e revisar anualmente.
Fontes
Links verificados na data indicada. Se encontrar algo desatualizado, avise-nos.