Como contratar engenheiro ou arquiteto para obra no condomínio

Quando contratar#

O síndico deve diligenciar a conservação das partes comuns (art. 1.348, V, do Código Civil) e o condômino não pode fazer obra que comprometa a segurança da edificação (art. 1.336, II). Isso vira contratação de profissional habilitado quando o condomínio precisa de:

• projeto de obra em área comum: fachada, impermeabilização, recuperação estrutural, troca de prumada, acessibilidade;
• laudo ou vistoria com valor jurídico, para infiltração, estrutura, inspeção predial ou recebimento de obra;
• fiscalização de uma obra que outra empresa vai executar;
• plano de reforma de unidade, quando o regimento pede responsável técnico, no rito da NBR 16280.

A Lei nº 5.194/1966 lista entre as atribuições do engenheiro o projeto, os estudos, as vistorias, os laudos, a fiscalização, a direção e a execução de obras e serviços técnicos (art. 7º, alíneas b, c, e, f e g). Contratos de engenharia firmados com quem não é habilitado são nulos (art. 15), e projetos e laudos só têm valor jurídico quando seus autores são profissionais habilitados (art. 13).

Para arquitetura e urbanismo, a Lei nº 12.378/2010 descreve atribuições próprias, entre elas projeto, vistoria, laudo, execução e fiscalização (art. 2º). O uso do título e o exercício das atividades privativas exigem registro no CAU do Estado ou do Distrito Federal (art. 5º). Quem presta serviço privativo de arquiteto sem registro exerce a profissão de forma ilegal (art. 7º).

Quem faz o quê#

Engenheiro e arquiteto têm atribuições que se cruzam em vários serviços de prédio. A Lei nº 12.378/2010, no art. 3º, § 1º, manda o CAU/BR especificar o que é privativo do arquiteto e o que é compartilhado com outras profissões regulamentadas. Este guia não lista essas áreas: o que vale é o registro do profissional no conselho e a atribuição daquele registro para o serviço contratado.

Na prática do condomínio:

Pergunte na proposta: qual é o título, em que conselho está registrado e se aquele registro cobre o serviço. Empresa sem profissional habilitado no quadro não pode iniciar atividade de engenharia (art. 59 da Lei nº 5.194/1966). Pessoa jurídica só exerce as atividades do art. 7º com participação efetiva e autoria declarada de profissional habilitado (art. 8º, parágrafo único).

Quando ART ou RRT é exigida#

A Lei nº 6.496/1977 sujeita à ART todo contrato, escrito ou verbal, de obra ou serviço profissional de engenharia (art. 1º). A ART define os responsáveis técnicos (art. 2º), e a falta dela sujeita o profissional ou a empresa à multa (art. 3º).

Em arquitetura, o registro equivalente é o RRT. Toda realização de trabalho de competência privativa ou compartilhada é objeto de RRT (art. 45 da Lei nº 12.378/2010). O RRT define os responsáveis técnicos a partir da autoria e da coautoria (art. 46) e é feito pelo profissional ou pela pessoa jurídica, por profissional habilitado no CAU (art. 47).

Peça um registro por serviço: projeto, fiscalização e execução não se cobrem com a ART ou o RRT um do outro. O responsável técnico da empresa não substitui o registro do contrato. A diferença entre os dois documentos está em ART e RRT.

Projeto, fiscalização e execução#

São três contratos, e misturá-los é o erro mais caro.

O art. 610, § 2º, do Código Civil é direto: o contrato para elaborar um projeto não implica a obrigação de executá-lo nem de fiscalizar a execução. Se o condomínio quiser as três coisas da mesma pessoa, isso precisa estar escrito.

A fiscalização independente é o tema de fiscalização de obra. O Código Civil ainda liga a fiscalização ao pagamento: o que se mediu presume-se verificado se, em trinta dias da medição, o dono ou quem fiscaliza não denunciar vício (art. 614, § 2º).

Se a execução ficar com terceiros e o autor do projeto não assumir a direção nem a fiscalização, a responsabilidade dele fica limitada aos defeitos de solidez e segurança do art. 618 (art. 622). O empreiteiro de materiais e execução responde, por cinco anos, pela solidez e segurança da obra; o dono perde esse direito se não propuser a ação nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício (art. 618 e parágrafo único).

Alterar o projeto depois de aprovado pede anuência do autor (art. 621), salvo motivo superveniente ou razão técnica. A Lei nº 5.194/1966, no art. 18, reserva as alterações ao profissional que elaborou o projeto; o parágrafo único permite outro habilitado se o autor estiver impedido ou se recusar, comprovada a solicitação.

Modelos de serviço#

O art. 13 da Lei nº 12.378/2010 manda o arquiteto registrar no CAU os projetos e trabalhos técnicos para comprovar autoria e formar acervo. Peça esse registro junto com o RRT quando o serviço for de arquitetura.

Documentos a exigir#

Como pedir orçamentos#

1. Descreva o problema, não a solução. “Laje do último andar mancha há oito meses” rende proposta melhor do que “quero um projeto de impermeabilização”.
2. Diga o papel: só laudo, só projeto, projeto e fiscalização, ou os três. Anexe fotos, plantas e laudos anteriores.
3. Peça os entregáveis: plantas, memorial, quantitativos, número de visitas, formato do relatório, prazo de cada etapa.
4. Peça a forma de remuneração sem fechar valor neste guia: por serviço, por etapa ou por acompanhamento mensal. Compare o que cada forma inclui, não um número solto.
5. Use o bloco “obra ou reparo” do modelo de pedido de orçamento e dê o mesmo prazo a todos.

Não há tabela oficial de honorários que este guia possa citar. Trate o preço como um dos critérios, depois da habilitação e dos entregáveis.

Como comparar propostas#

Use a planilha comparativa de orçamentos e acrescente:

• habilitação: conselho, atribuição e se cobre o serviço;
• entregáveis e prazo de cada um;
• ART ou RRT: de qual serviço, em nome de quem;
• independência em relação à empresa que vai executar;
• equipe: o profissional que assina é quem visita o prédio?
• responsabilidade se a execução ficar com terceiros (art. 622).

A proposta mais barata que entrega um croqui sem memorial e sem ART não é comparável à que entrega projeto executivo.

Cláusulas que importam#

Parta do modelo de contrato de prestação de serviço e garanta:

• objeto separado: projeto, fiscalização ou execução;
• entregáveis e prazos;
• ART ou RRT do serviço, entregue antes do início;
• autoria do projeto e a regra do art. 621 para alterações;
• medições e o prazo de trinta dias do art. 614, § 2º, se houver fiscalização;
• independência do fiscal em relação à executora;
• subcontratação só com aviso ao condomínio;
• guarda dos arquivos técnicos ao fim do contrato.

Quem aprova#

Obras necessárias podem ser feitas pelo síndico; as urgentes e de despesa excessiva ele faz e dá ciência à assembleia; as necessárias, excessivas e não urgentes dependem da assembleia; as úteis pedem maioria dos condôminos; as voluptuárias, dois terços (art. 1.341). Acréscimo em parte comum para facilitar o uso pede dois terços (art. 1.342). A convenção pode fixar um valor-limite.

Contratar o profissional de projeto ou de fiscalização é parte da obra, e entra no mesmo rito de aprovação. Use o kit assembleia de obra e veja se o síndico pode contratar sem assembleia. O passo a passo da obra em área comum está em reforma em área comum.

Fiscalização depois da contratação#

• Confira a ART ou o RRT antes do primeiro pagamento.
• Receba cada entregável contra a lista da proposta.
• Nas visitas de fiscalização, peça relatório com fotos e a medição que libera a etapa da obra.
• Não altere o projeto no canteiro sem passar pelo autor.
• Guarde plantas, laudos, medições e registros no arquivo do condomínio, para a prestação de contas.

O acompanhamento da obra em si está em fiscalização de obra.

Erros comuns#

• Pedir orçamento de obra sem projeto. Cada empresa orça um serviço diferente.
• Deixar a construtora projetar, orçar e medir sozinha em obra grande.
• Aceitar laudo ou projeto sem ART ou RRT.
• Contratar “um engenheiro” sem dizer se é projeto, laudo ou fiscalização.
• Alterar o projeto no meio da obra sem o autor.
• Guardar só a nota fiscal e perder as plantas.

O roteiro geral está em contratação de fornecedores.