Resposta direta
Contratar fornecedor no condomínio tem oito etapas: definir o escopo, encontrar candidatos, pedir orçamentos com o mesmo escopo, comparar, aprovar quando a convenção ou a lei exigir, assinar contrato, acompanhar a execução por ordens de serviço e receber o serviço com vistoria. Depois, avalie o fornecedor e guarde tudo para a prestação de contas.
Cada etapa tem um guia e um modelo gratuito: pedido de orçamento, planilha comparativa, contrato de prestação de serviço, ordem de serviço e termo de recebimento.
O síndico conserva as partes comuns e presta contas (art. 1.348, V e VIII, do Código Civil). Obras e gastos fora do orçamento podem depender da assembleia (art. 1.341).
As oito etapas#
| Etapa | O que fazer | Guia ou modelo |
|---|---|---|
| 1 | Escrever o escopo | Como pedir orçamento |
| 2 | Encontrar candidatos | Onde encontrar fornecedor |
| 3 | Pedir orçamentos | Carta-convite |
| 4 | Comparar propostas | Planilha comparativa |
| 5 | Conferir documentos e aprovar | Como escolher fornecedor |
| 6 | Assinar contrato | Modelo de contrato |
| 7 | Acompanhar a execução | Ordem de serviço |
| 8 | Receber o serviço | Termo de recebimento |
Etapa 1 a 4: do escopo à comparação#
Escreva o problema, o local, o porte do prédio, o prazo, o acesso, os documentos exigidos e a garantia esperada, e envie o mesmo texto a todas as empresas. A convenção pode exigir um número mínimo de orçamentos; veja quantos orçamentos o condomínio precisa pedir. Compare os critérios técnicos antes do preço.
Etapa 5: documentos e aprovação#
Confira CNPJ, licenças da atividade e responsável técnico quando o serviço exige. Se o gasto não está no orçamento ou é obra útil, voluptuária ou de despesa excessiva, a aprovação segue o art. 1.341 do Código Civil e a convenção. Veja se o síndico pode contratar sem assembleia e o kit assembleia de obra.
Etapa 6: contrato#
O Código Civil permite contratar qualquer serviço lícito mediante retribuição (art. 594). Quando a empresa coloca trabalhadores no prédio, o condomínio responde subsidiariamente pelas obrigações trabalhistas do período (art. 5º-A, § 5º, da Lei nº 6.019/1974); veja fiscalização de terceirizados.
Etapas 7 e 8: execução e recebimento#
Registre cada chamado em ordem de serviço e confira antes de pagar. Concluída a obra conforme o ajuste, o dono deve recebê-la, mas pode rejeitá-la se o empreiteiro se afastou das instruções ou das regras técnicas (art. 615). Em obras grandes, use fiscalização de obra.
Depois: avaliação e prestação de contas#
Registre prazo cumprido, qualidade e problemas. O síndico presta contas à assembleia (art. 1.348, VIII), e a assembleia aprova as contas (art. 1.350). O histórico de cada fornecedor facilita a próxima escolha.
Como o Marketplace SíndicoAI ajuda#
O Marketplace SíndicoAI está em pré-lançamento, com estreia prevista para 1º/12/2026. A proposta é cobrir as etapas 2 e 3: você descreve o problema com as suas palavras, a IA identifica as empresas que declaram atender a sua região, explica por que cada uma foi indicada e escreve o pedido de orçamento com o mesmo escopo para todas. A comparação, a aprovação e a decisão continuam com o síndico e, quando for o caso, com a assembleia.
Peça acesso antecipado ao Marketplace SíndicoAI: é gratuito para síndicos e administradoras e abre em 1º/12/2026.
Perguntas frequentes
- Qual etapa mais dá problema?
- O escopo. Sem escopo escrito, cada empresa orça um serviço diferente, a comparação não fecha e o contrato não diz o que cobrar depois.
- Preciso de contrato para serviço pequeno?
- Para serviços pontuais e baratos, a proposta aceita por escrito, com escopo, preço, prazo e garantia, pode bastar. Para serviços contínuos, obras ou terceirização de pessoal, faça contrato.
- Onde guardar os documentos?
- No arquivo do condomínio, físico ou digital, organizado por fornecedor e por ano: pedido, propostas, comparação, ata quando houver, contrato, ordens de serviço e termo de recebimento.
Fontes
Links verificados na data indicada. Se encontrar algo desatualizado, avise-nos.