Aluguel por temporada e Airbnb em condomínio: destinação e assembleia

Destinação residencial e exploração econômica#

O pedido chega assim: “é o meu apartamento, posso anunciar”. Três camadas se misturam, e o síndico erra se responder pelo nome do aplicativo.

A destinação da edificação. O ato que institui o condomínio discrimina o fim a que as unidades se destinam, pelo art. 1.332, III. O condômino deve dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores — art. 1.336, IV. Se o prédio é residencial, a unidade deve ter uso residencial.

O direito de usar e dispor. O art. 1.335, I, assegura ao condômino usar, fruir e livremente dispor da unidade. Esse direito não apaga o dever de destinação. São dois dispositivos do mesmo Código, lidos juntos.

A exploração econômica reiterada. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055-MG e fixou, no Informativo n. 889:

A utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a sua destinação residencial, devendo haver previsão na convenção do condomínio, aprovada por dois terços dos condôminos.

A pergunta direta — o condomínio pode proibir aluguel por temporada e Airbnb? — responde o “pode ou não pode”. Este guia cobre o que o síndico faz depois: distinguir as figuras, pautar assembleia e fiscalizar sem inventar rito.

Fato. O meio da oferta — plataforma digital, imobiliária, classificado — não define a natureza do negócio. O acórdão é explícito nisso. Observação. Chamar tudo de “Airbnb” atrapalha: o aplicativo pode veicular locação residencial, locação por temporada ou contrato atípico de curta estadia. Hipótese. A convenção do seu prédio já pode vedar pensão, hotel ou uso que não seja estritamente residencial — foi o caso concreto do recurso julgado. Leia a cláusula antes de montar a pauta.

O que a tese do STJ significa na prática#

Duas leituras circulam, e só uma cabe no Informativo.

A notícia do tribunal resume que o uso para estadia de curta duração exige alteração de destinação por dois terços. O texto da tese é mais estreito: descaracteriza a destinação residencial a curta estadia em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização. A mera disponibilização em plataforma não descaracteriza nada.

O próprio acórdão lista elementos de finalidade comercial, a serem considerados em cada hipótese concreta:

• oferta de diversos cômodos a pessoas desconhecidas entre si;
• frequência e habitualidade da disponibilização;
• ausência de quantidade mínima de diárias;
• serviços aos ocupantes — limpeza diária, lavanderia, refeições, recepção, concierge.

Na prática, isso desenha dois extremos e uma faixa cinzenta:

“Frequência”, “habitualidade” e “quantidade mínima de diárias” não vieram com número. Quem inventa “até X diárias pode” está legislando no lugar da convenção e do caso concreto.

A lógica da decisão, quando a convenção já prevê destinação residencial, é a inversa da que muita assembleia tenta: o uso que descaracteriza já está vedado; é a liberação que depende de dois terços. Detalhe e nuances continuam na pergunta sobre proibir Airbnb.

O que ainda depende da convenção e da assembleia#

A tese uniformiza o critério. Não redige o regulamento do seu prédio.

O que a lei já diz. Destinação da unidade no ato de instituição (art. 1.332, III); dever de manter essa destinação (art. 1.336, IV); convenção obrigatória para titulares e para quem tenha posse ou detenção, pelo art. 1.333; sanções na convenção, pelo art. 1.334, IV; síndico que cumpre e faz cumprir convenção, regimento e assembleia, pelo art. 1.348, IV.

O que a convenção decide. Se o edifício é “estritamente residencial”; se há vedação a pensão, hotel ou similar; como a portaria identifica visitantes; se há gradação advertência-depois-multa; o quórum para alterar o regimento interno. Nada disso o STJ substituiu.

O que a assembleia decide. Liberar destinação diversa, com dois terços, pelo art. 1.351. Disciplinar o cotidiano — cadastro de hóspede na portaria, horário de check-in nas áreas comuns, uso de elevador de serviço — no regimento, pelo quórum que a convenção fixar. O mapa está em como alterar o regimento interno.

O que ninguém decide no corredor. Criar multa nova, inventar percentual ou “banir o aplicativo” por comunicado. Sanção sem base na convenção cai; e, se a convenção for omissa quanto à multa dos incisos II a IV do art. 1.336, a cobrança depende de assembleia por dois terços dos condôminos restantes, pelo § 2º do mesmo artigo.

Quórum de dois terços e como pautar a AGE#

O art. 1.351, na redação da Lei nº 14.405/2022, é curto:

Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Conta-se sobre todos os condôminos, não sobre os presentes. Numa assembleia de 60 unidades com 25 comparecimentos, unanimidade da sala ainda não altera destinação. O guia de quórum explica a armadilha da base de cálculo.

Antes da Lei nº 14.405/2022, o acórdão registra que a mudança de destinação pedia unanimidade. Esse histórico importa para quem ainda cita regra antiga; não reabre o quórum vigente.

Como entrar na pauta. Assembleia extraordinária pode ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, pelo art. 1.355. A assembleia não delibera se todos os condôminos não forem convocados, pelo art. 1.354. Forma e prazo de antecedência estão na convenção, pelo art. 1.334, III — a lei federal não fixa oito nem dez dias. O rito está em como convocar assembleia.

A ordem do dia precisa dizer o que se vota. Três pautas distintas, que não se disfarçam numa só linha genérica:

1. Alterar a destinação da unidade ou do edifício, ou a cláusula da convenção que trata de uso residencial — quórum do art. 1.351.
2. Aprovar regras operacionais de curta estadia no regimento (portaria, identificação, áreas comuns) — quórum do regimento.
3. Deliberar multa se a convenção for omissa quanto ao valor, no caso do art. 1.336, § 2º — dois terços dos condôminos restantes.

Há modelo de edital e checklist para essa AGE, e modelo de cláusulas para o que couber no regimento. Assunto “gerais” no edital não sustenta mudança de destinação.

Locação residencial, temporada e curta estadia#

São três figuras. Tratar as três como “Airbnb” é o erro que produz multa indefensável e assembleia nula.

Locação residencial comum. Contrato da Lei nº 8.245/1991 em que o locatário mora. Pode ser anunciado em plataforma. O STJ registrou que ambas as turmas de direito privado entendem que a mera oferta digital não retira a natureza residencial. O locatário deve cumprir a convenção, pelo art. 23, X.

Locação por temporada. O art. 48 da Lei nº 8.245/1991 considera locação para temporada a destinada à residência temporária do locatário — lazer, curso, tratamento de saúde, obras no imóvel dele, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo — contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. Se for mobiliado, o parágrafo único exige descrição dos móveis, utensílios e estado. O art. 49 admite recebimento antecipado dos aluguéis e encargos. O art. 50 trata da prorrogação se o locatário permanecer mais de trinta dias sem oposição. A pergunta temporada e locação residencial são a mesma coisa? detalha a diferença.

Contrato atípico de curta estadia. Categoria que o STJ propôs justamente porque o negócio típico das plataformas, no caso julgado, não preenchia os requisitos formais da temporada (descrição dos móveis em instrumento) nem os da hospedagem hoteleira da Lei nº 11.771/2008. O art. 23 dessa lei define meios de hospedagem como empreendimentos destinados a prestar alojamento temporário e outros serviços, mediante contrato e cobrança de diária. O art. 24, I, condiciona o cadastramento à licença de funcionamento. O tribunal registrou que, na curta estadia atípica, não há essa estrutura — e por isso não a chamou de locação nem de hotelaria.

Fato. Locação por temporada da lei, com instrumento e prazo de até noventa dias, não é a mesma coisa que diária reiterada sem aqueles requisitos. Observação. O síndico não classifica o contrato pelo anúncio: classifica pelos elementos do caso. Hipótese. Um condômino com contrato escrito de temporada, descrição do mobiliário e ocupação de poucas semanas pode estar dentro da destinação residencial; o vizinho que fatia quartos todas as noites, com limpeza e recepção, provavelmente não.

Fiscalização, provas e sanções#

O síndico não é fiscal de aplicativo. É administrador que cumpre e faz cumprir a convenção, o regimento e a assembleia — art. 1.348, IV — zelando pelas partes comuns, pelo inciso V, e podendo impor e cobrar as multas devidas, pelo inciso VII.

O que isso autoriza, sem inventar procedimento:

1. Exigir o que já está escrito — identificação de visitantes na portaria, uso das áreas comuns, silêncio, destinação da unidade. Se o regimento já manda registrar hóspede, aplica-se a curta estadia como a qualquer ocupante. Se não manda, o síndico não cria censo próprio por recado.
2. Reunir fatos — frequência de entradas, duração aparente, pessoas distintas, serviços visíveis. O livro de ocorrências é memória contemporânea, útil quando a discussão chegar ao art. 1.337 (reiteração). Não precisa de número mágico de reclamações.
3. Notificar a unidade, com fato, dispositivo e prazo para manifestação — nunca no grupo do condomínio. O Código Civil não impõe advertência como etapa universal; a convenção pode impor. O STJ, em outra linha (sanção condominial), exige ciência prévia que permita defesa. O detalhe está em síndico pode multar sem advertência? e em quem fiscaliza Airbnb.
4. Aplicar a sanção prevista, se houver descumprimento. Teto do art. 1.336, § 2º: até cinco vezes a contribuição mensal. Reiteração: art. 1.337, até o quíntuplo, por três quartos dos condôminos restantes. Comportamento antissocial reiterado: até o décuplo, no parágrafo único. Valores, quórum e rito estão no guia de multa condominial.
5. Não entrar na unidade nem apreender chave. Não há, nestes artigos, poder de busca. A fiscalização é de partes comuns, de portaria e de documentos que a convenção já peça.

Perturbação concreta ao sossego continua sendo infração autônoma ao art. 1.336, IV, mesmo que o anúncio seja “residencial”. O verbete perturbação do sossego cobre o lado contravencional; o condomínio responde pela via administrativa da convenção.

Direitos e deveres: proprietário, inquilino e hóspede#

Três pessoas diferentes, três planos.

Proprietário / condômino. Pode usar, fruir e dispor da unidade (art. 1.335, I), desde que mantenha a destinação (art. 1.336, IV). Perante o condomínio, a unidade responde. Se quiser explorar curta estadia de modo que descaracterize o uso residencial, o caminho é a assembleia com dois terços — não o anúncio no ar.

Inquilino (locatário residencial). Deve servir-se do imóvel para o uso convencionado (art. 23, II, da Lei nº 8.245/1991) e cumprir integralmente a convenção e os regulamentos (art. 23, X). Cessão, sublocação e empréstimo, total ou parcial, dependem de consentimento prévio e escrito do locador (art. 13); a simples demora do locador não presume concordância (§ 1º). A pergunta inquilino pode anunciar no Airbnb? recorteia só esse plano. Quem paga o quê no boleto do prédio continua em inquilino ou proprietário.

Hóspede de plataforma. Não é condômino. Enquanto ocupa, tem posse ou detenção da unidade e a convenção o alcança, pelo art. 1.333. Não vota, salvo regra própria de representação. Deve as regras de convivência como qualquer ocupante. O condomínio cobra a unidade, não o perfil do anúncio.

A plataforma intermedia o contrato entre anunciante e hóspede. Não substitui convenção, não vota e não responde no lugar do titular da unidade.

Checklist do síndico#

1. Abra a cláusula de destinação da convenção e a do regimento sobre visitantes. Anote o artigo interno. Sem isso, a notificação nasce vazia.
2. Não trate o anúncio como prova única. Confirme habitualidade, diárias, cômodos e serviços com o que a portaria e os condôminos conseguem relatar com data.
3. Separe três filas: uso residencial/temporada formal; zona cinzenta; exploração reiterada. Só a terceira atrai, com clareza, a tese de descaracterização.
4. Notifique a unidade, individualmente, com fato, dispositivo e prazo para defesa. Guarde comprovante. WhatsApp em grupo não serve.
5. Aplique a sanção da convenção se o descumprimento permanecer. Se não houver valor, a assembleia delibera nos termos do art. 1.336, § 2º — o síndico não inventa o múltiplo.
6. Se a comunidade quiser liberar ou regulamentar, convoque AGE com pauta específica. Destinação = dois terços. Regimento = quórum da convenção. Use o modelo de edital.
7. Prove a convocação unidade a unidade. Edital bonito que não chegou vicia a deliberação, pelo art. 1.354.

Checklist do morador (proprietário ou inquilino)#

1. Leia a destinação da convenção antes de fotografar a sala. O guia da convenção explica onde achar.
2. Classifique a sua operação com os critérios do acórdão, não com o nome da plataforma. Ocasional e residencial é uma coisa; diária profissionalizada é outra.
3. Se for temporada da Lei do Inquilinato, faça contrato escrito, prazo de até noventa dias e, se mobiliado, a descrição do parágrafo único do art. 48.
4. Se for inquilino, peça consentimento prévio e escrito do locador (art. 13) e cumpra a convenção (art. 23, X). Autorização do dono não derruba destinação residencial do prédio.
5. Se a operação for exploração reiterada, o caminho honesto é a assembleia: dois terços para mudar destinação. Anunciar contra a convenção expõe à multa e a pedido para cessar o uso.
6. Responda a notificação por escrito, com documentos do contrato, se houver. Silêncio não ajuda quando o tema é habitualidade.

Exemplos práticos#

A família que viaja em janeiro. Aluga o próprio apartamento por três semanas, contrato de temporada, imóvel descrito, sem serviços de recepção. Leitura provável: destinação residencial mantida. Ainda assim a portaria aplica as regras de visitante que já existem.

O quarto no sofá todas as noites. Cômodos a desconhecidos, limpeza diária, anúncio permanente. Leitura provável: profissionalização. Sem aprovação de dois terços, o uso colide com destinação residencial.

O inquilino que “ajuda no aluguel”. Contrato residencial de dois anos. Anuncia diárias sem papel do locador. Perante o dono, falta o art. 13. Perante o prédio, falta o art. 23, X, e talvez a destinação. São duas conversas; o síndico trata a da convenção e avisa o proprietário.

A AGE que “proíbe o Airbnb” em assuntos gerais. Deliberação frágil. Sem pauta de destinação ou de regimento, sem quórum classificado, o texto da ata não substitui o art. 1.351. Refaça o edital.

O que este guia não resolve#

A tese dá um critério, não uma régua em diárias. A maioria dos conflitos reais vive na faixa intermediária. A resposta honesta ao vizinho que não dorme raramente é “o STJ proibiu” ou “o STJ liberou”. É: depende da convenção, da intensidade do uso e do que a assembleia — com o quórum certo — já deliberou.